Wärmepumpe Pasing und Obermenzing: Villa, Ensemble, Brunnen

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In Pasing und Obermenzing bauen wir Wärmepumpen in Villen, Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern. Vor der Geräteauswahl klären wir hier zwei Dinge, weil beide Preis und Aufstellort ändern. Wir fragen, ob das Haus in einer Villenkolonie oder einem Ortskern an der Würm liegt und ob in der Straße Fernwärme möglich ist. Ein Brunnen kommt hier ebenfalls in Frage, das Grundwasser liegt nach unserer Auswertung meist 5 bis 10 m tief.

Der Bezirk zählt laut Wohnungsmarktbeobachtung der Stadt (Daten 2021) 12.903 Wohngebäude mit 40.899 Wohnungen. 69,2 % der Gebäude sind Ein- und Zweifamilienhäuser, das ist Rang 4 von 25 Stadtbezirken, und fast 80 % der bebauten Fläche dienen dem Wohnen. Nach Zensus 2022 und unserer Auswertung heizen rund 67,4 % der Gebäude mit Gas und rund 19,1 % mit Öl, Wärmepumpe und Solarthermie zusammen kommen auf rund 5,1 %.

Liegt Ihr Haus in Neu-Pasing oder an einem Würm-Ortskern?

Wer in einem der sieben Ensembles unten einbaut und dabei das Erscheinungsbild berührt, braucht vorher eine Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG. Die Namen stammen aus der Denkmalliste des Landesamts für Denkmalpflege (Stand 04.11.2026), die Zuordnung zum Bezirk haben wir selbst vorgenommen. Ein Ensemble kann über eine Bezirksgrenze reichen. Neu-Pasing I gilt laut Denkmalliste als erster organisierter Einfamilienhausbau außerhalb des Burgfriedens.

Ensemble	Aktennummer	Was wir dort zuerst ansehen
Villenkolonie Neu-Pasing I, gegründet 1892	E-1-62-000-51	Sichtbarkeit des Geräts von der Straße
Villenkolonie Neu-Pasing II, westlich des Bahnhofs	E-1-62-000-50	Aufstellort hinter dem Haus
Gymnasiumskolonie Pasing	E-1-62-000-86	Aufstellort hinter dem Haus
Ehem. Ortskern Pasing, Ostufer der Würm	E-1-62-000-49	Erscheinungsbild und Hochwasserkarte
Ehem. Ortskern Obermenzing	E-1-62-000-77	Erscheinungsbild zur Straße
Ehem. Ortskern Pipping, Weiler an der Würm	E-1-62-000-53	Erscheinungsbild und Hochwasserkarte
Schloss Blutenburg	E-1-62-000-78	Abstimmung mit der Behörde vor der Planung

Den Antrag prüft die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt. Die Erlaubnis kostet nichts, es gibt aber keine feste Frist, und sie muss vor Baubeginn vorliegen. Eine Wärmepumpe zählt zu den erneuerbaren Energien, abgelehnt werden darf sie deshalb nur bei überwiegenden Denkmalgründen.

Nach unserer Einschätzung entsteht die Genehmigungsfrage in den Kolonien vor allem dort, wo man das Gerät sieht. Deshalb prüfen wir zuerst einen Platz abseits der Straße und stimmen ihn mit der Behörde ab. Das Verfahren beschreiben wir unter Genehmigung in München.

Wohin das Außengerät bei einer Villa darf

Am ehesten hinter das Haus, innerhalb der Baulinien und mit genug Abstand zum Nachbarfenster. In den Vorgarten kommt es in der Regel nicht, denn dort sind bauliche Anlagen nach Auskunft der Lokalbaukommission grundsätzlich unzulässig, auch wenn das Vorhaben selbst verfahrensfrei ist. Eine Ausnahme gibt es nur auf schriftlichen Antrag bei besonderen Gründen, das Gerät muss dann deutlich untergeordnet und möglichst bis 1,50 m hoch sein.

Außerhalb der Baulinien braucht es eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB. Bis 2 m Höhe löst das Gerät nach der Bayerischen Bauordnung keine Abstandsflächen aus, das Gebot der Rücksichtnahme gegenüber dem Nachbarn bleibt trotzdem bestehen.

Große Häuser brauchen größere Geräte, und die sind meist lauter, deshalb rechnen wir in den Villenvierteln den Abstand zum Nachbarfenster sehr früh. Der Leitfaden der Länderarbeitsgemeinschaft Immissionsschutz (Kurzfassung 28.08.2023) nennt diese Mindestabstände:

Schallleistung des Außengeräts	Reines Wohngebiet	Allgemeines Wohngebiet
50 dB	3,9 m	1,9 m
55 dB	7,6 m	3,9 m
60 dB	13,9 m	7,6 m

Steht das Gerät vor einer Hauswand, rechnet der Leitfaden 3 dB dazu, in einer Gebäudeecke 6 dB. Welches Gebiet für Ihr Grundstück gilt, klären wir über den Bebauungsplan oder die Umgebung. Den Rechenweg finden Sie unter Lautstärke und Abstand zum Nachbarn.

Die Lokalbaukommission empfiehlt, das Gerät möglichst im Gebäude aufzustellen, dann ist kein Lärmnachweis nötig. Das setzt einen Keller oder Nebenraum mit Platz für die Luftführung voraus. Im Ensemble lohnt auch der Blick auf den Brunnen, weil dabei außen kein Gerät steht.

Wie viel Heizleistung braucht eine Villa in Pasing?

Bei 200 m² Wohnfläche sind es rechnerisch 10 bis 16 kW, wenn der Altbau saniert ist, und 16 bis 24 kW ohne Sanierung. Die Werte je Quadratmeter stammen von einem Hersteller und taugen nur zur Einordnung.

Zustand des Hauses	Heizlast je m² (Bosch)	Bei 200 m², rechnerisch
Altbau, unsaniert	80 bis 120 W	16 bis 24 kW
Altbau, saniert	50 bis 80 W	10 bis 16 kW
Ab Effizienzhaus 55	30 bis 50 W	6 bis 10 kW

Zur Gegenprobe nehmen wir den Verbrauch. Bei 40.000 kWh Gas im Jahr und dem Teiler von 2.500 bis 3.000 Stunden ergeben sich rund 13 bis 16 kW. Liegt dieser Wert deutlich unter der Flächenrechnung, sprechen wir über die Größe des Geräts, denn laut Fraunhofer ISE sind viele Anlagen überdimensioniert.

Für den Winterfall zählt die Norm-Außentemperatur Ihrer Postleitzahl. Die Klimakarte des Bundesverbands Wärmepumpe nennt für 81245 einen Wert von −13,1 °C, für 80331 in der Innenstadt −11,1 °C. Von 156 Angeboten, die die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz ausgewertet hat, lagen nur 6 bei 16 bis 20 kW, so große Geräte kommen also selten vor. Unseren Rechenweg beschreiben wir unter Heizlast berechnen.

Häuser von 1949 bis 1968 sind die größte Gruppe

Mit 33,8 % stammt die größte Gruppe des Bestands aus der Nachkriegszeit, die Villen machen nur einen Teil des Bezirks aus. Die Wohnungsmarktbeobachtung nennt diese Verteilung:

Baujahr	Anteil im Bezirk	Was wir dort meist zuerst prüfen
vor 1949	24,4 %	Heizkörpergröße, Ensemble, Aufstellort
1949 bis 1968	33,8 %	Vorlauf und Zustand der Außenwand
1969 bis 1978	9,5 %	Vorlauf und Größe der Heizkörper
ab 1979	32,3 %	Alter der Heizung wegen des Klimabonus

Ein Baujahr schließt die Wärmepumpe nicht aus. Im Feldtest des Fraunhofer ISE fand sich kein Zusammenhang zwischen Baualter und Effizienz, es kam auf die Temperatur im Heizkreis an. Die Verbraucherzentrale rät zu einem Test an einem kalten Tag. Sie stellen den Vorlauf auf 55 °C und die Thermostate auf Stufe 3, und wenn alle Räume warm werden, geht die Wärmepumpe.

Wird ein einzelnes Zimmer nicht warm, tauschen wir dort den Heizkörper. Die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz nennt dafür 326 bis 1.207 € je Stück, Median 642 € (Stand 2025). Wir gehen das auf der Seite Vorlauftemperatur und Heizkörper genauer durch.

Der Bezirk hat auch viele Mehrparteienhäuser, die Eigentümerquote liegt nach unserer Auswertung bei rund 34,5 %. Wer in einer Eigentümergemeinschaft wohnt, findet Beschluss und Förderung unter Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.

Reicht das Grundwasser in Pasing und Obermenzing für einen Brunnen?

In den meisten Lagen dürfte es reichen, eine Zusage gibt aber erst die Auskunft für Ihre Adresse. Die Stadt nennt für das Grundwasser im Mittel etwa 12 °C und aus der Messreihe 2009/10 für den Westen 9 bis 11 °C. Zur Tiefe nennt sie für den Süden 15 bis 25 m und für Norden und Nordwesten etwa 2 m, für den Westen haben wir keinen eigenen Wert.

Daneben haben wir im Wärmeplan-Portal der Stadt 50 zufällige Punkte im Bezirk abgefragt. Das bleibt eine grobe Stichprobe, ein einzelner Punkt macht schon 2 % aus.

Merkmal im Portal	Häufigste Klasse	Zweithäufigste Klasse
Flurabstand (Tiefe bis zum Grundwasser)	über 5 bis 10 m: 76 %	über 10 bis 15 m: 24 %
Grundwassertemperatur	über 11 bis 12 °C: 64 %	über 10 bis 11 °C: 34 %
Thermische Leistung bei 10 m Brunnenabstand	über 20 bis 50 kW: 54 %	über 50 bis 100 kW: 26 %

Bei der Temperatur liegt unsere Stichprobe etwas über dem Wert der Stadt aus der Messreihe. Für die Auslegung gilt der Wert aus der Grundwasserauskunft. Die Leistungsklasse beschreibt nur ein Merkmal im Portal und ersetzt keine Auslegung für ein bestimmtes Haus.

Das Wasser fließt westlich der Isar von Südwest nach Nordost, deshalb gehört der Förderbrunnen nach Süden und der Sickerbrunnen nach Norden, mit möglichst großem Abstand. Auf einem Villengrundstück lässt sich das eher einrichten als im Reihenhausgarten. Die Erlaubnis bis 50 kW läuft über das Referat für Klima- und Umweltschutz (RKU), Sachgebiet Wasserrecht, die Bohranzeige muss mindestens 1 Monat vorher eingehen. Die Unterlagen zählt die Seite Grundwasser-Erlaubnis auf.

Eine Erdsonde kommt hier selten in Frage. Das Tertiär darf nicht durchbohrt werden, und außerhalb des Münchner Südens bleiben oft weniger als 15 m Bohrtiefe.

Wo Fernwärme die Förderung der Stadt kostet

Grund- und Zusatzförderung der Stadt entfallen, wenn Fernwärme vorhanden oder möglich ist, und das kann in diesem Bezirk einen erheblichen Teil der Fläche betreffen. Die Karte des Wärmeplans gilt baublockscharf und nicht je Grundstück, die Antwort für Ihr Haus geben die SWM. Die Werte unten stammen aus unserer eigenen Auswertung und sind keine Aussage der Stadt.

Eignung im Wärmeplan	Anteil	Bezugsfläche
Dezentral	47 %	ganzer Bezirk
Wärmenetz	31 %	ganzer Bezirk
Grundwasser-Wärmepumpe	rund 35 %	bewertete 1.511 ha
Untersuchung Wärmenetz	rund 30 %	bewertete 1.511 ha
Luft-Wärmepumpe	rund 20 %	bewertete 1.511 ha
Fernwärme-Verdichtung	rund 10 %	bewertete 1.511 ha

Wegen der zwei Bezugsflächen ergeben die Zeilen zusammen keine 100 %, außerdem überlagern sich die Ebenen an den Kanten. Alle Werte sind Flächen und keine Gebäudeanteile. Nach Zensus 2022 hängen rund 14,8 % der Wohnungen, aber nur rund 4,7 % der Gebäude an der Fernwärme, also vor allem größere Häuser.

Einen Anschlusszwang strebt die Stadt nicht an. Sie können also auch im Verdichtungsgebiet eine Wärmepumpe einbauen, nur eben ohne städtisches Geld. Den Plan im Ganzen beschreibt die Seite Wärmeplan München.

Was bei einer Villa mit Brunnen an Zuschuss möglich ist

Rechnerisch 19.480 € bei einem Brunnen für 50.000 €, davon hängen 6.600 € an der Frage, ob Fernwärme möglich ist.

Beispiel. Villa in Neu-Pasing, 200 m², Gasheizung seit mehr als 20 Jahren in Betrieb, selbst genutzt, kein Einkommensbonus, Antrag bis 31.01.2027. Die KfW rechnet dann mit 30 % Grundförderung und 16 Prozentpunkten Klimabonus. Angenommen sind 50.000 € Kosten für Grundwasser-Wärmepumpe, Brunnen und Einbau. Co2online nennt als Modell für Wasser-Wasser rund 27.000 bis 50.000 €, eine Marktumfrage dazu gibt es nicht.

Posten	Fernwärme nicht möglich	Fernwärme möglich
KfW 46 % von 28.000 €	12.880 €	12.880 €
Stadt, Zusatzförderung 30 % von 22.000 €	6.600 €	entfällt
Zuschuss zusammen	19.480 €	12.880 €

Die Grundförderung der Stadt entfällt hier, weil der Klimabonus beantragt wird. Die Stadt vergibt ihr Geld ohne Rechtsanspruch im Rahmen des Haushalts. Für den Antrag bei der Stadt brauchen Sie einen Sanierungsfahrplan, und dieser Antrag muss vor dem Auftrag und vor dem KfW-Antrag gestellt sein. Die Sätze stehen unter Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude.

Für Luft-Wasser-Wärmepumpen nennt die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz 21.099 bis 54.168 €, Median 34.898 € (160 Angebote aus Ein- und Zweifamilienhäusern in Rheinland-Pfalz, Auswertung 07/2026). Bleibt der Brunnen trotz des höheren Zuschusses zu teuer, raten wir zur Luft-Wärmepumpe im Keller oder hinter dem Haus.

An der Würm zuerst die Hochwasserkarte ansehen

Rund 1,5 % der Bezirksfläche liegen nach unserer Auswertung der LfU-Ebenen im HQ100, dem Hochwasser, das statistisch alle hundert Jahre kommt, und rund 1,9 % im Extremfall. Für die Würm im Stadtgebiet nennt das LfU rund 1.550 betroffene Einwohner bei HQ100 und rund 2.130 bei HQextrem. Die Kartenebene benennt das Gewässer nicht, deshalb prüfen wir jede Adresse einzeln im UmweltAtlas Bayern.

Liegt das Haus in dieser Fläche, planen wir Außengerät und Hydraulik nicht in Bodennähe. Das ist unsere fachliche Folgerung und keine Vorschrift. Wer dabei eine Ölheizung ablöst, findet den Rückbau des Tanks unter Heizung tauschen.

Wenn Ihr Haus an der Bezirksgrenze steht

Hinter der Stadtgrenze gelten andere Stellen und andere Förderregeln. In Gräfelfing fördert die Gemeinde Grundwasser-Wärmepumpen selbst (neue Anträge ab 01.01.2027), das städtische Programm endet dort. Auch in Germering greift es nicht, das Stromnetz betreibt laut Netzverzeichnis die Bayernwerk Netz.

Innerhalb der Stadt ändert sich vor allem die Grundwasserlage. Für Aubing nennt die Stadt einen natürlich hohen Stand, und in Großhadern, das wir unter Hadern und Laim behandeln, gibt es Bereiche mit wenig Grundwasser. Würmabwärts schließt Allach und Untermenzing an. Im Osten folgt Neuhausen und Moosach, wo Neuhausen-Nymphenburg mit 39 % mehr Wärmenetzfläche hat.

Für das erste Gespräch genügen Ihre letzte Gasabrechnung, das Baujahr und, wenn vorhanden, ein Lageplan des Grundstücks. Die Angaben können Sie im Formular eintragen oder an kontakt@waermepumpe-in-muenchen.de mailen. Sie bekommen innerhalb eines Werktags Antwort, und der erste Termin kostet nichts.

Villa um 1900 mit Turmerker, hellem Putz und Holzveranda in einem großen Garten mit alten Bäumen

Häufige Fragen

Darf in der Villenkolonie Neu-Pasing ein Außengerät stehen?

Ja, wenn die Denkmalbehörde zustimmt, soweit das Gerät das Erscheinungsbild des Ensembles berührt. Die Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG muss vor Beginn vorliegen. Bei erneuerbaren Energien darf die Behörde sie nur aus überwiegenden Denkmalgründen versagen.

Brauche ich im Ensemble eine Baugenehmigung für die Wärmepumpe?

Nein. Wärmepumpen sind nach Art. 57 BayBO verfahrensfrei, das Denkmalrecht gilt aber daneben. Im Ensemble kann deshalb eine Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde nötig sein, obwohl die Bauaufsicht nichts verlangt.

Wie tief liegt das Grundwasser in Pasing?

5 bis 10 m Flurabstand ergab unsere Auswertung des Wärmeplan-Portals an 76 % von 50 Prüfpunkten, an den übrigen 10 bis 15 m. Einen eigenen Wert der Stadt für den Westen haben wir nicht, für Norden und Nordwesten nennt sie etwa 2 m. Für eine Adresse zählt die Grundwasserauskunft der Stadt.

Wie warm ist das Grundwasser in Pasing-Obermenzing?

9 bis 11 °C nennt die Stadt aus der Messreihe 2009/10 für den Westen. In unserer Auswertung des Wärmeplan-Portals lagen 64 % von 50 Prüfpunkten bei 11 bis 12 °C und 34 % bei 10 bis 11 °C. Wir legen deshalb erst nach der Auskunft für Ihr Grundstück aus.

Gibt es in Pasing Fernwärme?

Ja, in Teilen des Bezirks. Rund 10 % der bewerteten Fläche sind nach unserer Auswertung Verdichtungsgebiet, weitere rund 30 % Untersuchungsgebiet für ein Wärmenetz. Ob Ihr Haus angeschlossen werden kann, sagen nur die SWM.

Zahlt die Stadt München die Wärmepumpe auch in Pasing?

Ja, das Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude gilt im ganzen Stadtgebiet, einen Rechtsanspruch gibt es aber nicht. Grund- und Zusatzförderung entfallen, wenn Fernwärme vorhanden oder möglich ist. Das sollte vor dem Auftrag bei den SWM geklärt sein.

Welche Norm-Außentemperatur gilt für Pasing-Obermenzing?

−13,1 °C gelten laut Klimakarte des Bundesverbands Wärmepumpe im Gebiet der Postleitzahl 81245. Die Innenstadt liegt mit −11,1 °C deutlich darüber. Für die Heizlast nehmen wir den Wert Ihrer eigenen Postleitzahl.

Sollte das Außengerät an der Würm höher stehen?

Ja, in einem Überschwemmungsgebiet planen wir Außengerät und Hydraulik nicht in Bodennähe. Das ist unsere fachliche Folgerung und keine Vorschrift, die für jedes Haus an der Würm gilt. Ob Ihre Adresse betroffen ist, steht im UmweltAtlas Bayern.

Wie groß muss die Wärmepumpe für eine Villa mit 200 m² sein?

10 bis 16 kW ergeben sich rechnerisch bei 50 bis 80 W/m² im sanierten Altbau, 16 bis 24 kW bei 80 bis 120 W/m² ohne Sanierung. Diese Herstellerwerte taugen nur zur Einordnung. Die Förderung verlangt die raumweise Heizlast nach DIN EN 12831.

Muss ich mein Haus in Pasing an die Fernwärme anschließen?

Nein. Die Stadt strebt keinen Anschlusszwang an, und der Wärmeplan vom 29.04.2026 ist nach außen nicht verbindlich. Sie entscheiden selbst, verzichten mit möglicher Fernwärme aber auf die städtische Förderung für die Wärmepumpe.

Hände mit Bleistift und Zollstock über einem Grundriss auf einem Holztisch in einer holzvertäfelten Stube, daneben eine Tasse

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Wärmepumpe für Ihr Haus in München-Pasing und Obermenzing

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