Wärmepumpe Mehrfamilienhaus München: Förderung, WEG, Kaskade

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Im Mehrfamilienhaus müssen mehrere Eigentümer zustimmen, und die Heizlast liegt oft über dem, was ein einzelnes Seriengerät leistet. In München kommt die Frage dazu, ob Fernwärme in der Straße liegt.

Wir planen Wärmepumpen für Mehrfamilienhäuser und Eigentümergemeinschaften in München und im Umland und liefern der Verwaltung, was sie für den Beschluss braucht: Heizlast, Aufstellort, Schallrechnung, Angebot und Förderrechnung. Die KfW setzt für die erste Wohnung 28.000 € förderfähige Kosten an, für die zweite bis sechste je 15.000 € und ab der siebten je 8.000 €.

Gebäude mit drei bis sechs Wohnungen machen laut Zensus 2022 in München 14,2 % aller Gebäude mit Wohnraum aus, solche mit sieben bis zwölf Wohnungen 17,8 %. Eigentümergemeinschaften halten 30.830 Gebäude. Nur 23,3 % der Wohnungen sind rechnerisch vom Eigentümer bewohnt, und das wirkt sich unmittelbar auf die Förderung aus.

Zuerst klären wir, ob Fernwärme infrage kommt

Das Mehrfamilienhaus in dichten Vierteln liegt oft im Bereich des Wärmenetzes, deshalb steht diese Frage bei uns am Anfang. In den vom Wärmeplan genannten Verdichtungsgebieten haben ca. 80 % der Straßenzüge Leitungen, und die Fernwärme deckt dort im Schnitt rund 60 % des Bedarfs. Ob Ihr Haus angeschlossen werden kann, erfahren Sie bei den SWM.

Einen Anschlusszwang strebt die Stadt laut Wärmeplan nicht an, die Wärmepumpe bleibt also möglich. Sobald Fernwärme aber vorhanden oder möglich ist, entfallen Grund- und Zusatzförderung der Stadt. In der Rechnung fehlen dann bei einem Haus mit sechs Wohnungen schnell mehrere Tausend Euro. Die Lage je Bezirk steht unter Wärmeplan München.

Wie viel Zuschuss gibt es je Wohnung?

Bei Antrag bis 31.01.2027 sind es rechnerisch 30 % der förderfähigen Kosten von der KfW und, wenn alle auf die Boni verzichten, weitere 15 % von der Stadt. Bund und Stadt zusammen dürfen 60 % nicht überschreiten. Die Höchstwerte gelten nur, wenn die Kosten mindestens bei der Grenze liegen.

Wohnungen	Höchstgrenze förderfähige Kosten	KfW 30 %, rechnerisch	Stadt 15 %, rechnerisch
1	28.000 €	8.400 €	4.200 €
2	43.000 €	12.900 €	6.450 €
3	58.000 €	17.400 €	8.700 €
6	103.000 €	30.900 €	15.450 €
7	111.000 €	33.300 €	16.650 €
10	135.000 €	40.500 €	20.250 €

Quelle sind die BEG-Richtlinie Nr. 8.3.1 und die Richtlinie des Förderprogramms Klimaneutrale Gebäude vom 28.09.2026, die Euro-Werte sind unsere Rechnung, Stand 11/2026. Der Wert für die erste Wohnung sinkt bei Anträgen ab 01.02.2027 auf 27.250 €. Einen Anspruch auf das Stadtprogramm gibt es nicht, die Mittel gehen in der Reihenfolge vollständiger Anträge samt Verwendungsnachweis.

Für selbst genutzte Wohnungen kommen anteilig Boni dazu. Die KfW rechnet das an zwei Wohneinheiten mit 41.000 € Kosten vor: 12.300 € Grundförderung und 3.280 € Klimabonus (16 % auf 20.500 €), zusammen 15.580 €. Bei einer Eigentümergemeinschaft stellt die Gemeinschaft den Basisantrag für das Gemeinschaftseigentum, und jeder Selbstnutzer ergänzt seinen Zusatzantrag spätestens 6 Monate nach der Zusage. Vermietete Wohnungen bekommen 30 % ohne Boni. Die allgemeinen Sätze stehen unter Förderung in München.

KfW-Boni oder Stadtprogramm: Die WEG muss sich entscheiden

Beides zusammen geht nicht. Die städtische Grundförderung entfällt, wenn für mindestens eine Wohnung ein Klima- oder Einkommensbonus beantragt wird, und die Stadt verlangt von der WEG einen Beschluss, in dem alle auf diese Boni verzichten. Nur die Zusatzförderung für Grundwasser und Erdwärme bleibt neben den Boni möglich.

Das führt in gemischten Häusern zu einem echten Interessenkonflikt. Ein vermietender Eigentümer gewinnt mit dem Stadtprogramm 15 %, ein Selbstnutzer mit kleinem Einkommen verliert unter Umständen 40 Prozentpunkte. Schon der Bonusantrag einer einzigen Wohnung schließt die Grundförderung der Stadt für das ganze Haus aus. Deshalb rechnen wir vor der Versammlung beide Wege je Wohnung durch.

Lage im Haus	Meist günstiger	Warum
Alle Wohnungen vermietet	KfW plus Stadt	30 % und 15 %, Boni gäbe es ohnehin nicht
Selbstnutzer mit Einkommen unter den Bonusgrenzen	Wohnungsweise rechnen	der Einkommensbonus liegt bei bis zu 40 Prozentpunkten
Selbstnutzer mit alter Heizung, Antrag bis 31.01.2027	knapp, wohnungsweise rechnen	46 % gegen 45 %, dafür verlangt die Stadt einen Sanierungsfahrplan
Fernwärme im Haus möglich	nur KfW	Stadtförderung ist ausgeschlossen

Beim Stadtprogramm gilt eine feste Reihenfolge: erst der Antrag bei der Stadt, dann die Nachricht im Portal, dann Auftrag und KfW-Antrag. Das Haus muss mindestens 10 Jahre alt sein und mindestens 50 % zu Wohnzwecken dienen, und für den Antrag ist ein individueller Sanierungsfahrplan nötig. Einzelheiten stehen unter Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude.

Welche Mehrheit braucht die Eigentümerversammlung?

Für den Beschluss reicht die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 WEG). Wer die Kosten trägt, hängt am Abstimmungsergebnis. Ob der Heizungstausch als Erhaltung oder als bauliche Veränderung gilt, steht nicht im Gesetzestext, und gesicherte Rechtsprechung liegt uns dazu nicht vor. Das sollte die Verwaltung vorab klären lassen.

Fall	Folge nach § 21 WEG, falls der Tausch als bauliche Veränderung gilt
Mehrheit der abgegebenen Stimmen	Beschluss steht, es zahlen die Zustimmenden nach ihren Anteilen
Mehr als zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Anteile	alle zahlen, außer bei unverhältnismäßigen Kosten
Kosten amortisieren sich in angemessener Zeit	alle zahlen

Für die Einladung liefern wir Heizlast, Aufstellort, Schallrechnung, ein nach Posten gegliedertes Angebot und die Förderrechnung beider Wege. Der Vertrag sollte eine aufschiebende oder auflösende Bedingung tragen, damit er dem Antrag nicht im Weg steht. Ein Einzelgerät für eine einzelne Wohnung ist ein anderer Fall, dort kann der Eigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG die Gestattung verlangen, wenn alle Beeinträchtigten zustimmen.

Was Vermieter umlegen dürfen

Nach § 559e BGB dürfen Vermieter 10 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, wenn die Anlage förderfähig ist und Fördermittel in Anspruch genommen wurden. Die Monatsmiete darf dadurch in 6 Jahren um höchstens 0,50 € je m² steigen. Voll gilt das nach § 559f BGB nur mit nachgewiesener Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 (VDI 4650 Blatt 1), sonst zählt die Hälfte der Kosten. Ausnahmen gibt es für Häuser, die nach 1996 errichtet wurden, und bei einem Vorlauf bis 55 °C.

Die Jahresarbeitszahl, also wie viel Wärme je Kilowattstunde Strom im Jahresmittel entsteht, rechnen wir deshalb schon im Angebot aus. Für die Förderung muss sie ohnehin mindestens 3,0 erreichen, also mehr als das Mietrecht verlangt. Die eigentliche Abrechnung gegenüber den Mietern sollte Ihre Verwaltung oder ein Anwalt prüfen.

Technik im großen Haus

Kaskade: Wann ein Gerät nicht reicht

Serien-Luftgeräte enden nach Händlerangaben bei etwa 20 bis 30 kW. Darüber schalten wir mehrere Geräte zusammen, was man Kaskade nennt. Das Gesamtsystem kann dann in Teillast mit einem Gerät laufen und fällt bei einer Störung nicht ganz aus. Zwei Geräte mit 10 kW kosten nach derselben Quelle aber rund 10.000 € mehr als eines mit 20 kW.

Eine Studie von Borderstep beschreibt ein Haus in Berlin-Pankow, Baujahr 1900, mit 14 Wohnungen und 900 m². Es läuft mit vier Außeneinheiten und 38 kW, einem 2-Leiter-System, Frischwasserstationen in den Wohnungen und ganzjährig 40 °C im Netz, und rund die Hälfte der alten Heizkörper blieb erhalten.

Etagenheizungen: Neue Leitungen sind der große Posten

In München hängen 8,4 % der Wohnungen an einer Etagenheizung. Für eine zentrale Wärmepumpe braucht jede Wohnung Anschluss an Heizungsleitungen und eine Lösung fürs Warmwasser, häufig eine Frischwasserstation. Dazu gehören Schächte, Durchbrüche und Termine in bewohnten Wohnungen, und das steht als eigener Posten im Angebot. Bei selbst genutzten Wohnungen wird der Ersatz einer funktionstüchtigen Gas-Etagenheizung ohne Altersgrenze mit dem Klimabonus gefördert.

Aufstellung, Schall und Grundwasser

Im Innenhof wird es akustisch schnell eng, denn Wände reflektieren und die Schlafzimmer liegen oft genau dort. Mehrere Außengeräte addieren sich im Pegel, und die Richtwerte gelten für die Summe. Die Förderung erlaubt für Außengeräte über 12 bis 30 kW höchstens 68 dB, über 30 bis 70 kW höchstens 78 dB. Innerhalb der 36 Münchner Erhaltungsgebiete mit 204.400 Wohnungen fragen wir vor dem Auftrag bei der Bestandssicherung des Sozialreferats nach.

Grundwasser ist bei größeren Häusern in München oft eine Überlegung wert. Die Stadt fördert das zusätzlich mit 30 % der Kosten über der Höchstgrenze der KfW. In ihrem Beispiel mit 10 Wohnungen und 177.000 € Kosten liegen 42.000 € über der Grenze von 135.000 €, das ergibt 12.600 €. Über 50 kW ist allerdings die Erlaubnis aufwendiger, mit 200 bis 10.000 € Gebühr bei der Stadt und einer Begutachtung durch das Wasserwirtschaftsamt. Mehr dazu unter Grundwasser-Wärmepumpe.

Hände sortieren leere Blätter in einen Aktenordner, daneben geschlossenes Notebook, Lesebrille, Stift und Tasse

Was kostet eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus?

Eine neutrale Preiserhebung je Wohneinheit gibt es nicht, und die vorhandenen Beispiele weichen stark voneinander ab. Die folgenden Werte taugen deshalb nur als Größenordnung vor Förderung.

Fall	Kosten	Art der Quelle
6 Wohnungen, 420 m², Luft-Wasser	47.000 €	Modell, Prognos 2022 über Borderstep
6 Wohnungen, 420 m², Sole-Wasser	78.000 €	Modell, Prognos 2022 über Borderstep
Kaskade mit 2 bis 4 Modulen, ca. 26 bis 76 kW	rund 38.000 bis 95.000 €	Händlerangabe
Heizkörper tauschen, je Stück	326 bis 1.207 €, Median 642 €	Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz, 2025

Das Modell rechnet mit einem Haus der Baujahre etwa 1969 bis 1978 und 146 kWh je m². Die Jahresarbeitszahl lag dort mit Luft bei 2,6 und erst mit neuen Heizkörpern bei 3,0. Weil die Förderung 3,0 verlangt, kann der Heizkörpertausch in einem solchen Haus zur Voraussetzung werden. Wir rechnen ihn deshalb im Angebot immer mit aus.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen

Durchgerechnet: Sechs vermietete Wohnungen

Beispiel. Haus mit 6 vermieteten Wohnungen, 420 m², Baujahr 1972, in München, Luft-Wasser-Wärmepumpe für 47.000 € nach dem Modell, Antrag bis 31.01.2027, keine Fernwärme möglich. Die Grenze von 103.000 € wird nicht erreicht, gefördert werden also die tatsächlichen Kosten. Heizkörper sind nicht eingerechnet, und die Jahresarbeitszahl von 3,0 setzen wir voraus.

Die KfW zahlt rechnerisch 30 %, also 14.100 €. Die Stadt zahlt 15 %, also 7.050 €, sofern noch Mittel da sind und der Sanierungsfahrplan vorliegt. Zusammen sind das 21.150 €, und 25.850 € bleiben beim Eigentümer. Die Grenze von 60 % wird mit 45 % eingehalten.

Schlechter sieht es aus, wenn Fernwärme möglich ist, denn dann bleibt es bei 14.100 € und 32.900 € Eigenanteil. Liegt die Jahresarbeitszahl ohne neue Heizkörper bei den 2,6 aus dem Modell, ist die Bedingung der Förderung nicht erfüllt, und neue Heizkörper gehören in die Rechnung. Die Mieterhöhung ist in diesem Haus auf 210 € im Monat gedeckelt (420 m² mal 0,50 €), wie viel davon umlegbar ist, rechnet die Verwaltung.

Breite Kiesbank an einem klaren Fluss mit Auwald, in der Ferne helle Häuser zwischen den Bäumen

Ab sechs Wohnungen gelten zusätzliche Pflichten

Mit der sechsten Wohnung ändert sich die Rechtslage. Für Wärmepumpen, die nach dem 31.12.2023 eingebaut wurden, verlangt § 60a GModG eine Betriebsprüfung nach einer Heizperiode, spätestens 2 Jahre nach Inbetriebnahme, und ohne Fernkontrolle alle 5 Jahre. Der hydraulische Abgleich ist nach § 60c GModG dann auch gesetzlich vorgeschrieben, nicht nur für die Förderung. Die Prüfung lässt sich mit der Wartung verbinden.

Wann wir ein anderes System empfehlen

Bei Fernwärme in der Straße, wenig Platz im Hof und hohen Vorlauftemperaturen in vielen Wohnungen rechnen wir die Fernwärme dagegen. Die SWM nennen ab 01.10.2026 brutto 13,99 ct/kWh und 57,31 € Grundpreis je kW im Jahr. Wo Heizkörper und Rohrnetz sich nicht anpassen lassen, kann eine Hybridheizung ein Zwischenschritt sein, mit den dort beschriebenen Nachteilen bei der Förderung. Ohne wirksamen Beschluss der Gemeinschaft beginnen wir nicht.

In der Maxvorstadt, die wir unter Innenstadt führen, und in Au und Haidhausen liegen nach unserer Auswertung des Wärmeplans 78 % und 63 % der Fläche im Wärmenetzgebiet. Dort klären wir zuerst die Fernwärme. In Ramersdorf und Perlach stellen sich andere Fragen, weil Neuperlach als Großwohnsiedlung von 1969 bis 1978 gebaut wurde.

Für das erste Gespräch brauchen wir die Verbrauchsabrechnungen der letzten Jahre, die Zahl der Wohnungen, die Wohnfläche und, bei einer WEG, den Termin der nächsten Versammlung. Schreiben Sie uns über das Formular oder an kontakt@waermepumpe-in-muenchen.de, gern auch als Verwaltung für mehrere Häuser.

Flachdach-Bungalow mit hellem Putz und großer Glasfront, an der Wand ein Außengerät, davor Rasen und ein alter Baum

Häufige Fragen

Wie viel fördert die KfW bei einem Haus mit sechs Wohnungen?

30 % auf höchstens 103.000 € förderfähige Kosten sind rechnerisch bis zu 30.900 €, bei Antrag bis 31.01.2027. Die Grenze setzt sich aus 28.000 € für die erste und je 15.000 € für die zweite bis sechste Wohnung zusammen. Boni kommen nur für selbst genutzte Wohnungen dazu.

Bekommen Vermieter den Klimabonus für die Wärmepumpe?

Nein, für eine vermietete Wohnung gibt es 30 % Grundförderung und keine Boni. Klima- und Einkommensbonus gelten nur für selbst genutzte Wohnungen und werden bei mehreren Wohnungen anteilig gerechnet.

Welche Mehrheit braucht eine WEG für den Einbau einer Wärmepumpe?

Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht für den Beschluss. Alle Eigentümer zahlen mit, wenn mehr als zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Anteile zustimmen. Wie der Heizungstausch einzuordnen ist, ist juristisch offen, das sollte Ihre Verwaltung vorher prüfen lassen.

Können Eigentümergemeinschaften KfW-Boni und das Münchner Programm zusammen nutzen?

Nein, die städtische Grundförderung von 15 % entfällt, sobald für nur eine Wohnung ein Klima- oder Einkommensbonus beantragt wird. Die WEG muss einen Verzicht aller beschließen. Die Zusatzförderung für Grundwasser und Erdwärme bleibt daneben möglich.

Ab wann braucht ein Mehrfamilienhaus eine Kaskade aus mehreren Wärmepumpen?

20 bis 30 kW sind nach Händlerangaben etwa das Ende üblicher Serien-Luftgeräte. Darüber werden meist mehrere Geräte zusammengeschaltet. Ein Haus mit rund 1.000 m² hat nach derselben Quelle oft 40 bis 120 kW Heizlast, genau zeigt das nur die raumweise Rechnung.

Darf der Vermieter die Wärmepumpe auf die Miete umlegen?

Ja, 10 % der Kosten nach §§ 559e und 559f BGB, höchstens 0,50 € je m² Monatsmiete in 6 Jahren. Voll gilt das nur mit einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 oder einer der Ausnahmen im Gesetz. Für die Abrechnung sollten Sie Ihre Verwaltung oder einen Anwalt fragen.

Lassen sich Gas-Etagenheizungen durch eine zentrale Wärmepumpe ersetzen?

Ja, dafür braucht jede Wohnung Anschluss an neue Heizungsleitungen und eine Lösung fürs Warmwasser, häufig eine Frischwasserstation. Selbstnutzer bekommen beim Ersatz einer funktionstüchtigen Gas-Etagenheizung den Klimabonus ohne Altersgrenze.

Muss eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus regelmäßig geprüft werden?

Ja, ab 6 Wohnungen und bei Einbau nach 31.12.2023 verlangt § 60a GModG eine Betriebsprüfung, nach einer Heizperiode und spätestens 2 Jahre nach Inbetriebnahme. Ohne Fernkontrolle ist sie alle 5 Jahre fällig.

Gibt es einen belegten Preis je Wohnung für Wärmepumpen im Mehrfamilienhaus?

Nein, eine neutrale Erhebung je Wohneinheit gibt es nicht. Ein Modell von Prognos nennt für 6 Wohnungen und 420 m² Kosten von 47.000 € mit Luft und 78.000 € mit Sole. Händler nennen für Kaskaden rund 38.000 bis 95.000 € vor Förderung.

Braucht ein Mehrfamilienhaus mit Grundwasser-Wärmepumpe ein Gutachten?

Ja, bis 50 kW genügt das Gutachten eines privaten Sachverständigen nach Art. 70 BayWG. Darüber begutachtet das Wasserwirtschaftsamt, und die Stadt München verlangt 200 bis 10.000 €. Die 50 kW reichen etwa für drei Wohneinheiten.

Hände mit Bleistift und Zollstock über einem Grundriss auf einem Holztisch in einer holzvertäfelten Stube, daneben eine Tasse

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