Wärmepumpe Bogenhausen: Villa, Denkmal und Grundwasser

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Eine Wärmepumpe in Bogenhausen ist meist eine Entscheidung fürs eigene Haus, denn 62,3 % der 10.282 Wohngebäude sind Ein- oder Zweifamilienhäuser (Wohnungsmarktbeobachtung der Stadt, Daten 2021). Wer auf dem Grundstück Platz für zwei Bohrstellen hat, kann hier oft zwischen Brunnen und Außengerät wählen.

Zwei Dinge klären wir hier vor allem anderen. Im alten Bogenhausen und in der Parkstadt geht es um die Denkmalbehörde, in Johanneskirchen und Englschalking um den Grundwasserstand. Daneben bleibt die Frage nach der Fernwärme, die rund die Hälfte der Wohnungen im Bezirk schon nutzt.

Welche Häuser stehen in Bogenhausen, und was heißt das für den Vorlauf?

Fast die Hälfte der Wohngebäude ist ab 1979 gebaut, das spricht in vielen Fällen für niedrige Vorlauftemperaturen. Vorlauftemperatur nennt man die Temperatur, mit der das Heizwasser zu den Heizkörpern fließt. Wichtiger als das Baujahr ist, was seither am Haus gemacht wurde. Die Effizienz hing im Feldtest des Fraunhofer ISE (Auswertung 2024) an der Heizkreistemperatur, ein Zusammenhang mit dem Baualter war dort nicht zu erkennen.

Baujahr	Anteil an den Wohngebäuden	Was wir im Haus zuerst ansehen
vor 1949	17,5 %	Villen und Ensembles: Heizkörpergröße, Keller als Aufstellort, Denkmalfrage
1949 bis 1968	25,6 %	Fenster und Dach schon erneuert? Heizkörpertest bei 55 °C
1969 bis 1978	8,9 %	Fassade, alte Einrohrleitungen, Größe des Ölkellers
ab 1979	48,0 %	Fußbodenheizung oder große Heizkörper, oft der einfachste Fall

Die Parkstadt Bogenhausen stammt vom Ende der 1950er Jahre und war eine der ersten Hochhaussiedlungen, dort geht es um große Gemeinschaftsanlagen und selten um ein einzelnes Gerät. Für die Größe rechnen wir bei unsaniertem Altbau mit 80 bis 120 W je m², bei saniertem mit 50 bis 80 W je m² (Herstellerangabe Bosch). Bei einer großen Wohnfläche ist diese Spanne zu breit für eine Bestellung, deshalb rechnen wir die Heizlast raumweise.

Altbogenhausen und Parkstadt: wann braucht das Gerät eine Denkmalerlaubnis?

Sobald ein Gerät das Erscheinungsbild eines Ensembles beeinflusst, muss vor Beginn der Arbeiten die Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG vorliegen. Sie kostet nichts, eine feste Frist gibt es nicht. Die Denkmalliste (Stand 04.11.2026) führt im Bezirk mehrere Ensembles:

Bogenhausen (E-1-62-000-7): Villen- und Wohnviertel nach einem Wettbewerb von 1892. Das ist der Teil, den viele Altbogenhausen nennen.
Parkstadt Bogenhausen (E-1-62-000-69): Siedlung aus den 1950er Jahren.
Ortskerne: Oberföhring (E-1-62-000-44), Johanneskirchen (E-1-62-000-24), Englschalking (E-1-62-000-10), Daglfing (E-1-62-000-8).
Prinzregentenstraße (E-1-62-000-54): reicht über die Bezirksgrenze hinaus.

Die Zuordnung zum Bezirk haben wir selbst nach Name und Adresse vorgenommen, weil die Liste keine Stadtbezirke nennt. In Lagen ohne eigenen Listeneintrag klären wir je Adresse, ob das Haus selbst als Denkmal geführt wird.

Bei einer Villa wäre der Vorgarten oft der bequemste Platz, er scheidet aber fast immer aus. Die Lokalbaukommission hält bauliche Anlagen dort für grundsätzlich unzulässig, auch verfahrensfreie; Ausnahmen gibt es nur auf schriftlichen Antrag und möglichst bis 1,50 m Höhe. Wir suchen deshalb zuerst einen Platz im rückwärtigen Garten innerhalb der Baulinien oder gleich im Keller, denn bei Aufstellung im Gebäude verlangt die Behörde keinen Lärmnachweis. Die Verfahren stehen auf der Seite zur Genehmigung.

Wie hoch steht das Grundwasser in Englschalking und Johanneskirchen?

Etwa 2 m unter Gelände nennt das Referat für Klima- und Umweltschutz (RKU) bei Mittelwasser für den Nordosten der Stadt, und für Teile beider Ortsteile nennt die Stadt einen natürlich hohen Stand. Im Stadtgebiet liegt es laut Stadt im Mittel bei etwa 12 °C. Bogenhausen zählt sie außerdem zu den Gegenden, in denen das Bauen im Grundwasser besonders problematisch ist. Für einen Brunnen ist kurzes Bohren erst einmal von Vorteil, für einen neuen Technikschacht oder eine Tiefgarage eher nicht.

Merkmal, Stichprobe mit 50 Punkten	Häufigste Klassen im Bezirk
Flurabstand	über 10 bis 15 m: 38 %; über 5 bis 10 m: 34 %; über 2 bis 5 m: 22 %
Grundwassertemperatur	über 11 bis 12 °C: 52 %; über 10 bis 11 °C: 32 %
Thermische Leistung bei 10 m Brunnenabstand	über 20 bis 50 kW: 36 %; über 50 bis 100 kW: 26 %

Das ist unsere Auswertung des Geoportals, jeder Punkt entspricht 2 %, kleine Unterschiede sagen also wenig. An vielen Stellen im Bezirk steht das Wasser jenseits von 10 m, deshalb holen wir die Grundwasserauskunft der Stadt ein, bevor wir einen Preis nennen.

Der Hochstand von 2023/24 war laut RKU ein 20- bis 40-jährliches Ereignis. Geplant wird ein Brunnen aber für Niedrigwasser, wie es das Merkblatt der Stadt vorsieht, denn er muss auch in trockenen Jahren genug liefern. Östlich der Isar fließt das Grundwasser von Südost nach Nordwest, und üblich ist der Förderbrunnen im Süden und der Sickerbrunnen im Norden des Grundstücks. Die aktuellen Werte stellt die Stadt alle 14 Tage ins Geoportal.

In Gewässernähe lohnt zusätzlich der Blick in den UmweltAtlas des Landesamts für Umwelt. Das HQ100, das statistisch hundertjährliche Hochwasser, betrifft nach unserer Auswertung 1,8 % der Bezirksfläche, das festgesetzte Überschwemmungsgebiet 0,6 %.

Brunnen oder Außengerät: was im Bogenhausener Garten eher passt

Wo der Platz reicht und Fernwärme ausscheidet, rechnen wir hier beide Wege durch, denn der Brunnen kostet mehr und bekommt dafür mehr Zuschuss. Erdsonden kommen selten infrage, weil das Tertiär außerhalb des Südens oft schon unter 15 m beginnt.

	Luft-Wasser	Grundwasser	Erdsonde
Preis vor Förderung	21.099 bis 54.168 €, Median 34.898 €	27.000 bis 50.000 €, Modell	Beispiel 46.500 € bei 130 m², Modell
Quelle, Stand	Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz, Auswertung 07/2026	co2online	co2online
Zusatzförderung der Stadt	keine	ja, bis 9.000 € bei einer Wohneinheit	ja, wo eine Bohrung möglich ist
Hürde in Bogenhausen	Schall im reinen Wohngebiet, Ensemble	Grundwasserstand, Erlaubnis, Bohrstellen	Tiefe selten ausreichend
Zuständig	Lokalbaukommission, bei Ensemble Denkmalbehörde	Referat für Klima- und Umweltschutz, Wasserrecht	wie Grundwasser

Bis 50 kW gilt die Erlaubnis nach Art. 70 BayWG als erteilt, wenn nicht binnen 3 Monaten entschieden ist. Verlangt werden ein Gutachten eines privaten Sachverständigen und mindestens 1 Monat vorher eine Bohranzeige; die Stadt nimmt in der Regel bis 200 €. Die Bohrung macht eine Firma nach DVGW W 120, die wir einbinden, und die Unterlagen bereiten wir mit ihr vor. Den Antrag stellen Sie als Eigentümer, der Weg steht bei der Grundwasser-Erlaubnis.

Warum heizt die Hälfte der Wohnungen mit Fernwärme, aber nur ein knappes Viertel der Häuser?

Rund 49,7 % der Wohnungen, aber nur rund 23,2 % der Gebäude im Bezirk haben Fernwärme, also hängen vor allem große Wohnanlagen am Netz. Die meisten einzelnen Häuser heizen mit Gas (rund 58,1 %) oder Öl (rund 11,2 %), so unsere Auswertung des Zensus 2022. Wärmepumpen und Solar zusammen stehen bei rund 3,9 % der Gebäude.

Nach unserer Auswertung der Wärmeplan-Karte (Stand 12/2025) liegen 56 % der Bezirksfläche im dezentralen Gebiet und 22 % im Wärmenetzgebiet. Die Fläche überzeichnet das Dezentrale, denn Felder und Parks zählen mit. Von den bewerteten 1.738 ha entfallen rund 35 % auf Grundwasser-Wärmepumpen, rund 25 % auf die Fernwärme-Verdichtung und rund 15 % auf Luft-Wärmepumpen. Rund 10 % sind Gebiete, in denen die Stadt ein Wärmenetz noch untersucht.

Für Sie zählt am Ende die Auskunft der SWM zu Ihrer Adresse, weil davon der städtische Zuschuss abhängt: Wo Fernwärme vorhanden oder möglich ist, entfallen Grund- und Zusatzförderung. Eine Pflicht zum Anschluss besteht auch dann nicht. Was die Karte bedeutet und was nicht, steht beim Wärmeplan.

Weißer Transporter mit offener Hecktür und Regalen voller Kupferrohre, ein Handwerker trägt Rohre zum Haus

Wie viel Abstand braucht das Außengerät im reinen Wohngebiet?

Ein Gerät mit 50 dB braucht in Wandnähe nach der Empfehlung des Landesamts für Umwelt (LfU) 6 m bis zum Nachbarfenster, nach der LAI-Tabelle 5,9 m. Liegt Ihr Haus im reinen Wohngebiet, gelten tags 50 und nachts 35 dB(A), und das ist die strengste Stufe im Wohnen. Die Einstufung Ihrer Straße prüfen wir, bevor wir ein Gerät vorschlagen.

Schallleistung, Aufstellung in Wandnähe	Reines Wohngebiet (LfU)	Allgemeines Wohngebiet (LfU)
45 dB	3 m	2 m
50 dB	6 m	3 m
55 dB	11 m	6 m
60 dB	20 m	11 m

Das Landesamt rechnet ohne Tonhaltigkeit und 6 dB unter dem Richtwert. Bis 2 m Höhe lösen Wärmepumpen und Einhausungen nach Art. 6 BayBO keine Abstandsfläche aus, das Rücksichtnahmegebot bleibt trotzdem. Steht das Gerät um die Hausecke, sind es laut Landesamt etwa 5 dB weniger. Den Rechenweg finden Sie beim Thema Lautstärke und Abstand.

Was bleibt beim Brunnen nach der Förderung übrig?

Im Beispiel bleiben beim Brunnen rechnerisch 30.520 € gegen 23.120 € beim Außengerät, denn die Mehrkosten von 14.000 € sind größer als der zusätzliche Zuschuss von 6.600 €. Ob sich das lohnt, hängt an Strompreis und Laufzeit und ist nicht für jedes Haus gleich zu beantworten.

Beispiel. Einfamilienhaus in Englschalking, selbst genutzt, Gasheizung seit mindestens 20 Jahren in Betrieb, keine Fernwärme möglich, Antrag bis 31.01.2027, kein Einkommensbonus. Angenommen sind 50.000 € für den Brunnen und 36.000 € für das Außengerät, den gerundeten Wert der Marktumfrage der Verbraucherzentrale mit Preisen von 06/2026.

	Grundwasser	Luft-Wasser
Kosten	50.000 €	36.000 €
KfW 46 % auf höchstens 28.000 €	12.880 €	12.880 €
Zusatzförderung der Stadt, 30 % von 22.000 €	6.600 €	keine
Zuschuss zusammen	19.480 €	12.880 €
Eigenanteil, rechnerisch	30.520 €	23.120 €

Mit Einkommensbonus bis 70 % stiege der Zuschuss beim Brunnen auf 26.200 €. Liegt an der Adresse dagegen Fernwärme an, entfallen die 6.600 €, und der Abstand wächst. Einen Rechtsanspruch gibt es beim städtischen Programm nicht. Der Antrag bei der Stadt muss vor dem Auftrag und vor dem KfW-Antrag gestellt werden, und ein individueller Sanierungsfahrplan gehört dazu, wie beim Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude beschrieben.

Was sich an den Grenzen des Bezirks ändert

Jenseits der Isar liegt Schwabing mit deutlich weniger Einfamilienhäusern. Flussaufwärts wird es in der Au und Haidhausen noch enger, dort geht es vor allem um Dampfnetz und Etagenheizungen. Nach Südosten schließen Trudering und Berg am Laim an, wo in Waldtrudering wegen des Wasserschutzgebiets kein Brunnen möglich ist.

Richtung Norden liegt mit Garching schon der Landkreis München. Das Stromnetz betreibt dort ebenfalls die SWM Infrastruktur, zuständig für Wasserrecht ist aber das Landratsamt, und das städtische Förderprogramm gilt nicht mehr.

Was wir vor dem ersten Termin von Ihnen wissen möchten

Teilen Sie uns mit, in welcher Straße das Haus steht, seit wann die Heizung läuft und wie viel Gas oder Öl Sie im Jahr verbrauchen. Mit der Adresse sehen wir vorab in Denkmalliste und Grundwasserkarte nach. Der erste Termin kostet nichts, und Sie erhalten innerhalb eines Werktags Antwort, wenn Sie das Formular nutzen oder an kontakt@waermepumpe-in-muenchen.de schreiben.

Häufige Fragen

Liegt Altbogenhausen in einem Ensemble?

Ja, die Denkmalliste führt das Villen- und Wohnviertel Bogenhausen als Ensemble E-1-62-000-7, entstanden nach einem Wettbewerb von 1892. Ob Ihre Adresse dazugehört und das Gerät das Erscheinungsbild beeinflusst, klären wir vor der Geräteauswahl mit der Unteren Denkmalschutzbehörde.

Steht die Parkstadt Bogenhausen unter Ensembleschutz?

Ja, die Parkstadt aus den 1950er Jahren ist als Ensemble E-1-62-000-69 eingetragen. Eine Wärmepumpe braucht dort die Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG, wenn sie das Erscheinungsbild beeinflusst.

Ist in Englschalking eine Grundwasser-Wärmepumpe möglich?

Ja, grundsätzlich schon, denn die Stadt schließt im Stadtgebiet nur das Wasserschutzgebiet Waldtrudering aus. Für Teile von Englschalking und Johanneskirchen nennt sie einen natürlich hohen Grundwasserstand. Eine Mengengarantie gibt es nicht, und ohne Grundwasserauskunft planen wir keinen Brunnen.

Wie weit ist es in Bogenhausen bis zum Grundwasser?

Etwa 2 m unter Gelände nennt die Stadt bei Mittelwasser für den Nordosten. In unserer Stichprobe mit 50 Punkten waren es an 38 % über 10 bis 15 m, an 34 % über 5 bis 10 m und an 22 % über 2 bis 5 m. Für ein einzelnes Grundstück gilt allein die Auskunft der Stadt.

Mit welcher Grundwassertemperatur lässt sich in Bogenhausen rechnen?

52 % der Stichprobenpunkte liegen in der Klasse über 11 bis 12 °C, 32 % in der Klasse über 10 bis 11 °C. Stadtweit nennt die Stadt im Mittel etwa 12 °C, am Stadtrand 8 bis 10 °C.

Kann ich in Bogenhausen eine Erdsonde bohren?

Nein, meistens nicht, denn das Tertiär darf nicht durchbohrt werden. Tiefen von 30 bis 35 m nennt die Stadt nur für den Süden, sonst sind es oft unter 15 m. Deshalb vergleichen wir hier Brunnen und Außengerät.

Gibt es in Bogenhausen eine Pflicht zum Fernwärmeanschluss?

Nein. Der Wärmeplan ist nicht außenrechtsverbindlich, und einen Anschlusszwang strebt München nicht an. Wo Fernwärme vorhanden oder möglich ist, entfällt allerdings das städtische Förderprogramm für die Wärmepumpe.

Wie laut darf eine Wärmepumpe im reinen Wohngebiet nachts sein?

35 dB(A) sind nach TA Lärm der Richtwert, gemessen 0,5 m vor dem geöffneten Nachbarfenster, tags 50 dB(A). Das LfU empfiehlt, diese Werte um 6 dB zu unterschreiten, und nennt für ein Gerät mit 50 dB in Wandnähe 6 m Abstand.

Was kostet eine Grundwasser-Wärmepumpe in Bogenhausen?

27.000 bis 50.000 € nennt co2online als Modellrechnung, der Brunnen allein liegt darin bei 8.000 bis 16.000 €. Eine Marktumfrage zu dieser Bauart und eine Münchner Preisstatistik gibt es nicht, deshalb steht der Preis erst nach der Grundwasserauskunft fest.

Gibt es in Bogenhausen Zusatzförderung der Stadt für den Brunnen?

Ja, wenn an der Adresse keine Fernwärme vorhanden oder möglich ist. Die Stadt zahlt dann 30 % der Kosten über der Höchstgrenze des Bundes, bei einer Wohneinheit höchstens 9.000 €. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht.

Hände mit Bleistift und Zollstock über einem Grundriss auf einem Holztisch in einer holzvertäfelten Stube, daneben eine Tasse

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