Wärmepumpe München-Innenstadt: wo sie trotz Fernwärme passt

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In der Münchner Innenstadt steht vor der Wärmepumpe die Frage nach der Fernwärme. Nach unserer Auswertung der Wärmeplan-Karte liegen in der Maxvorstadt 78 % der Bezirksfläche im Wärmenetzgebiet und nichts im dezentralen Gebiet, stadtweit sind es 28 % und 49 %.

Verbindlich ist das für Ihr Haus nicht. Der Wärmeplan, mit dem sich der Stadtrat am 29.04.2026 befasst hat, begründet keinen Anspruch auf eine bestimmte Versorgung, und einen Anschlusszwang strebt die Stadt nicht an. Eine Wärmepumpe bleibt erlaubt, nur müssen Förderung, Schall und Denkmalschutz hier genauer geprüft werden als am Stadtrand.

Wir bauen in Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt und auf der Schwanthalerhöhe. Die meisten Häuser dort sind Mehrfamilienhäuser, und für ein Außengerät bleibt oft nur ein enger Hof. Ensembles gibt es in allen vier Bezirken. Passt in Ihrem Haus der Fernwärmeanschluss besser, sagen wir das nach dem ersten Termin.

Wie viel Wärmenetz liegt in Ihrem Bezirk?

In allen vier Innenstadtbezirken sind mindestens 51 % der Fläche als Wärmenetzgebiet eingefärbt. Für eine einzelne Adresse zählt trotzdem nur das Portal der Stadt, denn die Karte ist baublockscharf und unsere Werte sind Flächenanteile, keine Gebäudeanteile.

Bezirk	Fläche dezentral	Fläche Wärmenetz	Wohnungen mit Fernwärme	Wohnungen mit Gas
Altstadt-Lehel	18 %	51 %	rund 44,3 %	rund 48,0 %
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt	12 %	61 %	rund 45,3 %	rund 47,9 %
Maxvorstadt	0 %	78 %	rund 52,4 %	rund 40,0 %
Schwanthalerhöhe	4 %	60 %	rund 20,9 %	rund 67,1 %
Stadt München	49 %	28 %	32,7 %	50,3 %

Flächen nach unserer Auswertung der Karte des Wärmeplans, Stand 12/2025. Wohnungen je Bezirk nach unserer Auswertung des Zensus 2022, gerundet; die Stadtwerte sind die amtlichen.

Auf der Schwanthalerhöhe ist der Abstand am größten, denn dort heizen trotz 60 % Wärmenetzfläche nur rund 20,9 % der Wohnungen mit Fernwärme. Ob in Ihrer Straße eine Leitung liegt, beantworten die SWM je Haus. In Verdichtungsgebieten haben laut Ergebnisbericht zum Wärmeplan ca. 80 % der Straßenzüge Leitungen.

Ein Teil der Innenstadt ist noch am Dampfnetz der SWM angeschlossen. Es entstand ab 1908 innerhalb des Mittleren Rings, und ab 2030 stellen die SWM unter anderem in Teilen der Maxvorstadt auf Heizwasser um. Haben Sie einen Dampfanschluss, fragen Sie die SWM nach dem Zeitplan Ihrer Straße, bevor Sie sich für oder gegen die Wärmepumpe entscheiden. Die Abwägung im Einzelnen steht unter Wärmeplan München.

Warum zahlt die Stadt hier oft nichts dazu?

Das Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude schließt Grund- und Zusatzförderung aus, sobald Fernwärme vorhanden oder möglich ist. Bei diesen Wärmenetzanteilen rechnen wir damit, dass viele Innenstadthäuser darunter fallen. Die Auskunft geben die SWM, und sie gehört vor jedes Angebot.

Der Ausschluss steht in der Richtlinie der Stadt. Den KfW-Zuschuss regelt die Bundesrichtlinie gesondert, mit 30 % Grundförderung auf höchstens 28.000 € förderfähige Kosten für die erste Wohneinheit, Antrag bis 31.01.2027. Das sind rechnerisch 8.400 €, die Sätze und Boni stehen unter Förderung in München.

Verneinen die SWM die Fernwärme, ist das Programm der Stadt wieder offen. Dann kommt der Antrag bei der Stadt vor dem Auftrag und vor dem KfW-Antrag, einen Rechtsanspruch gibt es nicht.

Wer entscheidet in einem Innenstadthaus über die Heizung?

Meist eine Eigentümergemeinschaft oder ein Vermieter, selten ein einzelner Hausbesitzer. Der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser liegt in allen vier Bezirken unter 8 %, Altstadt-Lehel und Schwanthalerhöhe haben die niedrigsten Werte der Stadt.

Bezirk	Wohngebäude	Wohnungen	Ein-/Zweifamilienhäuser	Baujahr vor 1949	1949–68	ab 1979	Etagenheizung	Eigentümerquote
Altstadt-Lehel	1.179	14.731	5,1 %	59,5 %	24,6 %	14,2 %	rund 20,1 %	rund 12,3 %
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt	2.411	33.209	6,6 %	58,2 %	23,3 %	15,6 %	rund 21,7 %	rund 13,9 %
Maxvorstadt	2.552	36.392	7,4 %	34,9 %	44,6 %	18,0 %	rund 15,3 %	rund 11,9 %
Schwanthalerhöhe	1.236	16.065	2,8 %	63,0 %	13,3 %	21,8 %	rund 17,8 %	rund 8,8 %

Bestandszahlen der Wohnungsmarktbeobachtung München, Daten 2021. Etagenheizung und Eigentümerquote nach unserer Auswertung des Zensus 2022, gerundet; stadtweit 8,4 % und 23,3 %.

In einer Eigentümergemeinschaft reicht für den Beschluss die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Alle zahlen mit, wenn mehr als zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Anteile zustimmen. Wie der Heizungstausch dabei einzustufen ist, gilt juristisch als offen, deshalb sollte der Verwalter die Beschlussvorlage vor der Versammlung prüfen lassen.

Eine vermietete Wohnung bekommt von der KfW 30 % ohne Boni. Die Mieterhöhung danach ist auf 10 % der Kosten und höchstens 0,50 €/m² in 6 Jahren begrenzt. Voll gilt das nur mit einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, also wenn je Kilowattstunde Strom im Jahresmittel mindestens 2,5 kWh Wärme entstehen. Mehr dazu auf der Seite zum Mehrfamilienhaus.

Was wird aus der Gasetagenheizung?

Wer sie ablöst, schafft in der Regel eine gemeinsame Heizzentrale und neue Leitungen zu den Wohnungen. In Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt betrifft das rund 21,7 % der Wohnungen, und dieselbe Frage stellt sich auch beim Fernwärmeanschluss, weil die Fernwärme ebenfalls an einer Station im Keller endet.

Für diese Steigleitungen kennen wir keine belastbare Marktzahl. Deshalb nehmen wir sie im Angebot als eigenen Posten auf, nachdem wir die Schächte im Haus angesehen haben. Einen Pauschalpreis je Wohnung nennen wir vorher nicht.

Beim Klimageschwindigkeitsbonus zählt die Gasetagenheizung zu den Altanlagen ohne Altersgrenze, allerdings nur für Selbstnutzer. Bei einer Eigentümerquote zwischen rund 8,8 und 13,9 % kommt er hier nur für einen kleinen Teil der Wohnungen infrage. Beantragt auch nur eine Wohnung diesen Bonus, entfällt die Grundförderung der Stadt, und für das städtische Programm braucht die Gemeinschaft einen Beschluss, dass alle auf die KfW-Boni verzichten.

Heizraum unter einem weiß gekalkten Ziegelgewölbe mit Inneneinheit, Warmwasserspeicher und schwarz gedämmten Rohren

Reichen die alten Heizkörper im Gründerzeithaus?

Das entscheidet die Vorlauftemperatur, und sie lässt sich an einem kalten Tag messen. Dafür stellen Sie den Vorlauf auf 55 °C und die Thermostate auf Stufe 3. Werden alle Räume warm, kommt die Wärmepumpe infrage, sonst tauschen wir einzelne Heizkörper. Die Verbraucherzentrale beschreibt diesen Test so, im Mietshaus machen wir ihn mit dem Verwalter strangweise.

Im Feldtest des Fraunhofer ISE fand sich zwischen Baualter und Effizienz kein Zusammenhang, ausschlaggebend war die Heizkreistemperatur. Ein gründerzeitliches Haus im Schlachthof-, Glockenbach- oder Gärtnerplatzviertel fällt also nicht von vornherein heraus. Wo eine gegliederte Fassade von außen nicht gedämmt werden soll, liegt die ganze Arbeit bei den Heizflächen, siehe Wärmepumpe im Altbau.

Bei der Heizlast hat die Innenstadt einen kleinen Vorteil. Die Klimakarte des Bundesverbands Wärmepumpe nennt für 80331 eine Norm-Außentemperatur von −11,1 °C und für 80337 −11,2 °C, für 81475 im Süden dagegen −13,9 °C.

Heizungsbauer von hinten verlegt rote Rohrschleifen einer Fußbodenheizung auf Noppenplatten, daneben die Rohrrolle

Wohin mit dem Außengerät, wenn nur ein Hof da ist?

Für die Nachbarn am leisesten ist die Aufstellung im Gebäude, die Lokalbaukommission empfiehlt sie und verlangt dann keinen Lärmnachweis. Dafür braucht ein Luftgerät im Keller Zu- und Abluftöffnungen, und die lassen sich im Altbau nicht überall herstellen.

Im Hof rechnet man die Wände mit, denn vor einer Wand kommen 3 dB dazu und in einer Ecke 6 dB. Den Mindestabstand zum nächsten Fenster haben wir aus dem LAI-Leitfaden übernommen, der Arbeitshilfe der Länder zum Lärmschutz, ohne weitere Abzüge.

Schallleistung am Gerät, mit Zuschlag	Allgemeines Wohngebiet, nachts 40 dB(A)	Misch-, Kern-, urbanes Gebiet, nachts 45 dB(A)
50 dB	1,9 m	1,0 m
55 dB	3,9 m	1,9 m
60 dB	7,6 m	3,9 m
65 dB	13,9 m	7,6 m

Richtwerte nach TA Lärm, gemessen 0,5 m vor dem geöffneten Fenster. Abstände aus der Kurzfassung des Leitfadens vom 28.08.2023.

Wer im Hof ein Gerät mit 50 dB Schallleistung vor eine Wand stellt, rechnet also mit dem 53-dB-Wert, im allgemeinen Wohngebiet 3,0 m. In der Ecke sind es mit 56 dB schon 4,5 m. In welchem Gebiet Ihr Haus liegt, klären wir mit dem Bebauungsplan, die Rechnung steht unter Lautstärke und Abstand.

Der Vorgarten scheidet in München grundsätzlich aus, bauliche Anlagen sind dort auch ohne Genehmigungspflicht unzulässig. Bleiben Hof oder Garten, innerhalb des Bauliniengefüges; sonst ist eine Befreiung nötig.

In Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt liegen nach unserer Auswertung 7,5 % der Bezirksfläche im Bereich eines 100-jährlichen Hochwassers, in Altstadt-Lehel 1,1 %. Das Landesamt für Umwelt (LfU) zählt an der Isar in ganz München nur 20 betroffene Einwohner, trotzdem prüfen wir die Adresse im UmweltAtlas, und nach unserer Einschätzung gehört das Gerät dort nicht in Bodennähe.

Welche Ensembles betreffen die Innenstadt?

Die Bayerische Denkmalliste führt Ensembles in allen vier Bezirken, und ein Außengerät braucht dort die Erlaubnis, wenn es das Erscheinungsbild beeinflusst. Die Zuordnung zum Bezirk stammt von uns, ein Ensemble kann über eine Bezirksgrenze reichen.

Bezirk	Ensembles nach Denkmalliste (Stand 04.11.2026)
Altstadt-Lehel	Altstadt München nach dem Wiederaufbau, Platzfolge Lehel, St.-Anna-Platz, Widenmayerstraße, Ludwigstraße mit Odeonsplatz, Maximilianstraße, Prinzregentenstraße
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt	Gärtnerplatzviertel, Dreimühlenviertel, Wiesenviertel, Hans-Sachs-Straße im Glockenbachviertel
Maxvorstadt	Maxvorstadt I, Maxvorstadt II mit Brienner Straße, Richard-Wagner-Straße, Leopoldstraße mit Schackstraße
Schwanthalerhöhe	Gollierplatz

Zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt, und die Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG muss vor Beginn vorliegen. Sie kostet nichts, eine feste Frist hat sie nicht. Eine Wärmepumpe darf die Behörde als erneuerbare Energie nur ablehnen, wenn Denkmalgründe überwiegen. Wir schlagen ihr nach Möglichkeit schon im ersten Gespräch einen Standort außer Sicht oder im Gebäude vor und bereiten das vor.

Davon getrennt läuft die Erhaltungssatzung, mit stadtweit 36 Gebieten. Genannt wird dort bei energetischen Maßnahmen der „Einbau einer Heizung“, von der Wärmepumpe steht nichts. Fragen Sie deshalb vor dem Auftrag bei der Bestandssicherung im Sozialreferat, die Gebühr steht auf der Genehmigungsseite.

Geht ein Brunnen unter der Innenstadt?

Rechtlich grundsätzlich ja, praktisch selten. Die Stadt nimmt nur das Wasserschutzgebiet Waldtrudering aus, der Ergebnisbericht zum Wärmeplan nennt die Grundwassernutzung in hoch verdichteten Bereichen wie der Innenstadt aber eingeschränkt oder gar nicht möglich. Dazu müssen Förder- und Sickerbrunnen mit möglichst großem Abstand auf das Grundstück passen, und das ist im geschlossenen Block oft nicht möglich.

Das Grundwasser nennt die Stadt im Mittel mit etwa 12 °C, am Stadtrand mit 8 bis 10 °C und im Zentrum mit bis zu 20 °C. In unserer Stichprobe liegen die häufigsten Klassen der vier Bezirke zwischen 13 und 16 °C, und wärmeres Wasser verbessert die Arbeitszahl.

Bezirk	Stichprobe	Flurabstand, häufigste Klasse	Temperatur, häufigste Klasse	Thermische Leistung, häufigste Klasse
Altstadt-Lehel	42 Punkte	5 bis 10 m (74 %)	15 bis 16 °C (31 %)	5 bis 10 kW (36 %)
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt	68 Punkte	5 bis 10 m (72 %)	14 bis 15 °C (28 %)	5 bis 10 kW (37 %)
Maxvorstadt	77 Punkte	5 bis 10 m (69 %)	14 bis 15 °C (45 %)	10 bis 20 kW (44 %)
Schwanthalerhöhe	31 Punkte	5 bis 10 m (58 %)	13 bis 14 °C (29 %)	20 bis 50 kW (35 %)

Unsere Auswertung einer Stichprobe auf den Ebenen des Wärmeplan-Portals, die Leistung bezieht sich dort auf 10 m Brunnenabstand. Für die einzelne Adresse zählt die Grundwasserauskunft, und ein Haus legen wir damit nicht aus.

Auf der Schwanthalerhöhe war an 23 % der Punkte allerdings kein quartäres Grundwasser erkundet. Erdsonden kommen außerhalb des Südens selten infrage, weil das Tertiär nicht durchbohrt werden darf und oft nur unter 15 m zur Verfügung stehen. Was ein Brunnen sonst verlangt, steht unter Grundwasser-Wärmepumpe.

Welche Lösung passt zu welchem Innenstadthaus?

Eine feste Antwort gibt es nicht, aber einige Fälle wiederholen sich. Diese Einordnung ist unsere Ableitung aus dem Bestand und ersetzt die Prüfung am Haus nicht.

Lage des Hauses	Was wir meist zuerst prüfen	Woran es hängt
Leitung in der Straße, große Eigentümergemeinschaft	Fernwärmeanschluss	Preis und Station der SWM, Beschluss
Keine Leitung, Hof mit Abstand zu den Fenstern	Luft-Wasser-Wärmepumpe im Hof	Schall, Reflexion, Heizkörpertest
Keine Leitung, Hof zu eng, Keller frei	Aufstellung im Gebäude	Luftwege, Kondensat, Schall im Haus
Großes Grundstück, keine Leitung	Grundwasser	Brunnenabstand, Wasserrecht, Wasseruntersuchung
Ensemble mit sichtbarem Hof oder Garten	Standort außer Sicht	Abstimmung mit der Denkmalbehörde

Was bringt die Förderung im Mietshaus?

Beispiel. Mietshaus in der Isarvorstadt, sechs vermietete Wohnungen, 420 m². Für diese Größe nennt eine Modellrechnung von Prognos aus dem Jahr 2022 eine Luft-Wasser-Wärmepumpe für 47.000 €. Das ist kein Münchner Preis. Ob das Modell Steigleitungen für abgelöste Etagenheizungen enthält, nennt die Quelle nicht, ein Angebot kann also deutlich höher liegen.

Die Höchstgrenze der KfW, 28.000 € für die erste und je 15.000 € für die weiteren Wohnungen, liegt darüber. Bei 30 % ohne Boni ergibt das rechnerisch 14.100 €. Sagen die SWM, dass keine Fernwärme möglich ist, kommen 15 % der Stadt dazu, rechnerisch 7.050 €, zusammen 21.150 € oder 45 %, innerhalb der Obergrenze von 60 %. Ist Fernwärme möglich, bleibt es bei 14.100 €. Für den städtischen Teil braucht es außerdem einen Sanierungsfahrplan, und eine Zusage ist damit nicht verbunden.

Für die Betriebskosten rechnen wir so ein Haus erst nach der Heizlast, weil Strom- und Wärmepreise im Mietshaus von der Abrechnung abhängen. Die Fernwärme der SWM kostet ab 01.10.2026 brutto 13,99 ct/kWh, dazu 57,31 €/kW im Jahr und 219,06 € Zählerpreis. Diese Werte legen wir neben die Rechnung der Heizkosten mit Wärmepumpe.

Heller Wohnraum im Sommer mit Holzboden, geschlossenen Außenjalousien und offener Terrassentür

Wo sieht es in den Nachbarbezirken anders aus?

Nach Norden nimmt der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser zu, zumindest in Freimann, das auf der Seite zu Schwabing steht. In Neuhausen und Moosach kommt der Brunnen öfter infrage als hier.

Östlich der Isar schließen Au und Haidhausen mit vielen ähnlichen Fragen an, dort läuft die Dampfumstellung bereits. Nach Süden geht es mit Sendling weiter.

Welche Unterlagen wir für ein Mietshaus brauchen

Bei einem Mietshaus oder einer Eigentümergemeinschaft hilft uns die letzte Heizkostenabrechnung, die Teilungserklärung und die Auskunft der SWM, soweit sie schon vorliegt. Den ersten Termin berechnen wir nicht, und innerhalb eines Werktags bekommen Sie eine Antwort. Ihre Unterlagen erreichen uns über das Formular oder unter kontakt@waermepumpe-in-muenchen.de.

Häufige Fragen

Darf ich in der Maxvorstadt eine Wärmepumpe einbauen, obwohl dort Fernwärme liegt?

Ja. Der Wärmeplan der Stadt hat keine Außenrechtsverbindlichkeit, und einen Anschlusszwang an die Fernwärme strebt München nicht an. Die städtische Förderung entfällt allerdings, wenn Fernwärme vorhanden oder möglich ist.

Zahlt die Stadt München die Wärmepumpe mit, wenn ein Fernwärmeanschluss möglich ist?

Nein. Grund- und Zusatzförderung aus dem Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude entfallen in diesem Fall, die Klärung läuft über die SWM. Der Zuschuss der KfW ist in einer eigenen Richtlinie geregelt.

Wie hoch ist der KfW-Zuschuss für eine vermietete Wohnung in der Isarvorstadt?

30 % der förderfähigen Kosten, Boni gibt es für vermietete Wohneinheiten keine. Die Höchstgrenze liegt bis 31.01.2027 bei 28.000 € für die erste Wohneinheit und je 15.000 € für die zweite bis sechste.

Brauche ich im Gärtnerplatzviertel eine Erlaubnis für das Außengerät?

Ja, sobald das Gerät von außen das Bild des Ensembles verändert. Die Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG erteilt in München die Untere Denkmalschutzbehörde, und sie muss vor Beginn der Arbeiten vorliegen.

Kostet die Denkmal-Erlaubnis für eine Wärmepumpe im Lehel etwas?

Nein. Die Erlaubnis ist kostenlos, eine feste Frist für die Entscheidung gibt es allerdings nicht. Planen Sie sie deshalb vor dem Auftrag ein.

Wie viele Wohnungen im Glockenbachviertel haben eine Etagenheizung?

21,7 % der Wohnungen in Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, nach unserer Auswertung des Zensus 2022 und gerundet. Für das Viertel allein liegt uns kein Wert vor, stadtweit sind es 8,4 %.

Gibt es den Klimabonus der KfW beim Tausch einer Gasetagenheizung?

Ja, für Selbstnutzer und ohne Altersgrenze, solange die Altheizung funktioniert, bei Antrag bis 31.01.2027 mit 16 Prozentpunkten. Für vermietete Wohnungen entfällt der Bonus.

Geht eine Grundwasser-Wärmepumpe in der Altstadt?

Ja, grundsätzlich, denn die Stadt nimmt nur das Wasserschutzgebiet Waldtrudering aus. Der Bericht zum Wärmeplan nennt die Grundwassernutzung in hoch verdichteten Bereichen wie der Innenstadt aber eingeschränkt, und auf dem Grundstück müssen zwei Brunnen Platz finden.

Mit welcher Norm-Außentemperatur wird die Heizlast in der Altstadt gerechnet?

−11,1 °C für die Postleitzahl 80331, laut Klimakarte des Bundesverbands Wärmepumpe. Am südlichen Stadtrand gilt für 81475 ein Wert von −13,9 °C, deshalb rechnen wir immer mit der Postleitzahl des Hauses.

Ist eine Wärmepumpe im Hinterhof zu laut?

Nein, nicht zwangsläufig, aber Wände werfen den Schall zurück. Vor einer Wand kommen 3 dB dazu, in einer Ecke 6 dB, und nachts gelten am nächsten Fenster je nach Gebiet 35 bis 45 dB(A).

Hände mit Bleistift und Zollstock über einem Grundriss auf einem Holztisch in einer holzvertäfelten Stube, daneben eine Tasse

Unverbindlich, Antwort innerhalb eines Werktags

Wärmepumpe für Ihr Haus in München-Innenstadt

Schreiben Sie kurz, um welches Haus es geht und was heute heizt. Wir sagen Ihnen, welche Wärmepumpe passt und was die KfW dazugibt — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

Lieber schreiben?

kontakt@waermepumpe-in-muenchen.de

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