Wärmepumpe Haidhausen und Au: Etagenheizung oder Fernwärme?

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Wer in der Au oder in Haidhausen über eine Wärmepumpe nachdenkt, wohnt meist in einem Altbau mit mehreren Parteien. Von den 2.956 Wohngebäuden im Stadtbezirk sind 57,4 % vor 1949 gebaut, und nur 9,6 % sind Ein- oder Zweifamilienhäuser (Wohnungsmarktbeobachtung der Stadt, Daten 2021). Haidhausen blieb vom Krieg weitgehend verschont, deshalb steht dort bis heute so viel Altbau, und rund 22,4 % der Wohnungen im Bezirk haben eine Etagenheizung.

Bei Häusern in diesem Bezirk klären wir deshalb zuerst, ob Fernwärme anliegt und wo ein Außengerät überhaupt stehen darf. Nach unserer Auswertung der Wärmeplan-Karte (Stand 12/2025) liegen 63 % der Bezirksfläche im Wärmenetzgebiet und nur 5 % im dezentralen Gebiet. Über Ihr einzelnes Haus sagt das noch nichts, denn die Karte ist baublockscharf und zählt Fläche, keine Gebäude.

Wir bauen hier Wärmepumpen ein, prüfen dabei den Fernwärmeanschluss aber immer mit. Manchmal ist er die einfachere Lösung, und auch das sagen wir Ihnen.

Liegt in meiner Straße Fernwärme oder das Dampfnetz?

In großen Teilen des Bezirks spricht die Karte dafür, die Auskunft für Ihre Adresse geben aber nur die SWM. Von den bewerteten 306 ha gehören rund 55 % zum Dampfnetz und rund 30 % zum Verdichtungsgebiet der Fernwärme, jeweils nach unserer Auswertung. Im Verdichtungsgebiet haben laut Ergebnisbericht der Wärmeplanung ca. 80 % der Straßenzüge Leitungen.

Angabe	Au-Haidhausen	München gesamt
Fläche im Wärmenetzgebiet	63 %	28 %
Fläche im dezentralen Gebiet	5 %	49 %
Wohnungen mit Fernwärme	rund 35,8 %	32,7 %
Wohnungen mit Gas	rund 55,1 %	50,3 %
Wohnungen mit Etagenheizung	rund 22,4 %	8,4 %
Eigentümerquote	rund 14,3 %	23,3 %

Die Flächenwerte stammen aus unserer Auswertung der Wärmeplan-Karte, die Wohnungswerte aus dem Zensus 2022, für den Bezirk aus dem 100-m-Gitter und damit als Näherung. Mehr als die Hälfte der Wohnungen heizt noch mit Gas, obwohl das Netz in vielen Straßen liegt.

Von 2021 an stellen die SWM das Dampfnetz in Haidhausen und der Au auf Heizwasser um. Welche Straße wann an der Reihe ist, beantworten die SWM, deshalb nennen wir hier keine Straßen. Wo schon umgestellt wurde, fragen wir den Anschluss parallel zur Wärmepumpe an, damit Sie beide Wege vergleichen können.

Eine Pflicht folgt aus alledem nicht. Der Wärmeplan der Stadt, den die Vollversammlung des Stadtrats am 29.04.2026 behandelt hat, ist nicht außenrechtsverbindlich, und einen Anschlusszwang strebt München nicht an. Sie dürfen also auch im Wärmenetzgebiet eine Wärmepumpe einbauen.

Geld von der Stadt gibt es dort allerdings meist nicht. Das Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude zahlt laut Richtlinie vom 28.09.2026 weder Grund- noch Zusatzförderung, wenn an der Adresse Fernwärme vorhanden oder möglich ist. Den städtischen Zuschuss, bei einer Wohneinheit mit Brunnen rechnerisch bis zu 13.200 €, rechnen wir in Haidhausen deshalb erst ein, wenn die SWM-Auskunft vorliegt. Beratung zum Programm gibt es kostenfrei beim Bauzentrum München in der Messestadt Riem, die Zuschüsse der KfW stehen auf der Seite zur Förderung.

Alter grüner Öltank aus Stahl in einer gemauerten Auffangwanne, dahinter ein orangefarbener Kessel und eine Stahltür

Herbergshaus oder Ensemble: was vor dem Auftrag geklärt sein muss

Vor Beginn muss die Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG vorliegen, sofern das Haus ein Denkmal ist oder das Gerät das Erscheinungsbild eines Ensembles beeinflusst. Sie ist kostenlos und hat keine feste Frist, und bei erneuerbaren Energien darf die Behörde nur aus überwiegenden Denkmalgründen ablehnen. Zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt.

Ensemble (Denkmalliste)	Lage und Gegenstand	Was wir zuerst ansehen
E-1-62-000-13	Franz-Prüller-Straße/Sammtstraße, Rest einer Flächensiedlung aus Herbergshäusern	ob überhaupt eine Fläche abseits des Straßenbilds frei ist
E-1-62-000-41	Nockherstraße, Herbergen und Vorstadthäuser des späten 18. und frühen 19. Jahrhunderts unterhalb der Giesinger Hangkante	Rückseite zum Hang und Abstand zum Nachbarfenster
E-1-62-000-22	Haidhausen, Kirchen-, Preysing-, Steinstraße bis Maximilianeum	Hof oder Keller als Aufstellort
E-1-62-000-48	Ostbahnhofviertel, ab 1870	Hof, Durchfahrt, Zählerschrank
E-1-62-000-28	Lilienstraße, Häuserzeile des 18. Jahrhunderts	Sichtbarkeit von der Straße
E-1-62-000-54	Prinzregentenstraße	Hof oder Keller, möglichst abseits der Straßenseite

Die Zuordnung zum Bezirk haben wir selbst nach Name und Adresse vorgenommen, denn die Denkmalliste nennt keine Stadtbezirke (Stand 04.11.2026). Bei Herbergshäusern klären wir erst den möglichen Aufstellort und die Erlaubnis und wählen danach das Gerät. Wer ein Gerät im Gebäude aufstellen kann, spart außerdem den Lärmnachweis, den die Lokalbaukommission bei Innenaufstellung nicht verlangt.

Dazu kommt die Erhaltungssatzung. Das Gebiet Untere Au/Untergiesing steht seit 21.02.2026 auf der Liste der Stadt, die insgesamt 36 Gebiete führt. Die Stadt nennt bei den energetischen Maßnahmen den „Einbau einer Heizung“, die Wärmepumpe aber nicht namentlich. Fragen Sie deshalb vor dem Auftrag bei der Bestandssicherung im Sozialreferat; die Gebühr beträgt 0,25 % der Baukosten, höchstens 1.000 €. Alle Verfahren stehen zusammen auf der Seite zur Genehmigung.

Wie wird aus Gas-Etagenheizungen eine Wärmepumpe?

Mit einer zentralen Anlage für das ganze Haus, und dafür braucht es einen Beschluss der Eigentümer. Etagenheizungen sind hier deutlich häufiger als im Stadtmittel von 8,4 %. Jede Therme versorgt dann nur ihre eigene Wohnung, und oft führt keine gemeinsame Heizleitung durchs Haus. Im Keller prüfen wir deshalb zuerst, welcher Schacht frei ist und wie die Leitungen in die Wohnungen kommen.

Die Förderung fällt je Wohnung verschieden aus, und bei rund 14,3 % Eigentümerquote wird die Mehrzahl der Wohnungen nicht selbst genutzt. Für die Eigentümerversammlung schreiben wir die Aufteilung deshalb Wohnung für Wohnung auf.

Wohnung	Grundförderung	Klimabonus, Antrag bis 31.01.2027	Einkommensbonus
selbst genutzt, Gas-Etagenheizung funktionstüchtig	30 %	16 Prozentpunkte, ohne Altersgrenze	je nach Einkommen
vermietet	30 %	keiner	keiner

Die Höchstgrenze der förderfähigen Kosten liegt bei 28.000 € für die erste Wohneinheit und je 15.000 € für die zweite bis sechste (Antrag bis 31.01.2027, BEG-Richtlinie).

Beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Alle zahlen, wenn mehr als zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Anteile zustimmen; wie der Heizungstausch dabei einzustufen ist, gilt juristisch noch als offen. Vermieter dürfen die Miete um 10 % der Kosten erhöhen, höchstens 0,50 € je m² in 6 Jahren, und voll nur mit einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5. Einzelheiten für Eigentümergemeinschaften stehen bei der Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.

Was bekommt eine Eigentümergemeinschaft, wenn nur zwei Wohnungen selbst genutzt sind?

Im Beispiel unten rechnerisch 16.607 €, davon 2.507 € Klimabonus für die beiden selbst genutzten Wohnungen. Die KfW rechnet den Bonus anteilig. In ihrem eigenen Beispiel mit zwei Wohneinheiten und 41.000 € Kosten sind das 12.300 € Grundförderung und 16 % Klimabonus auf 20.500 €, also 3.280 €, zusammen 15.580 €.

Beispiel. Altbau in Haidhausen mit 6 gleich großen Wohnungen und 420 m², zwei selbst genutzt mit funktionstüchtiger Gas-Etagenheizung, vier vermietet, Fernwärme an der Adresse möglich, Antrag bis 31.01.2027. Als Kosten nehmen wir die 47.000 € an, die ein Modell von Prognos aus 2022 für Luft-Wasser nennt. Das ist kein Münchner Preis, für München gibt es keine eigene Preisstatistik. Die Höchstgrenze liegt über diesen Kosten, sie sind also voll förderfähig.

Posten	Rechnung	Zuschuss, rechnerisch
Grundförderung, alle Wohnungen	30 % von 47.000 €	14.100 €
Klimabonus, zwei von sechs Wohnungen	16 % von 15.667 €	2.507 €
Zusammen		16.607 €

Das städtische Programm fehlt hier, weil Fernwärme möglich ist. Ist sie es nicht, müsste die Gemeinschaft für die Grundförderung der Stadt beschließen, dass alle auf die KfW-Boni verzichten. Die Zusage erteilt allein die KfW.

Ob das Modell auch den Umbau von Etagenheizungen enthält, nennt die Quelle nicht, deshalb kalkulieren wir ihn gesondert. Unsanierter Altbau liegt laut Herstellerangabe von Bosch bei 80 bis 120 W je m², auf 420 m² also rechnerisch bei rund 34 bis 50 kW. Damit wird der Aufstellplatz im Hof zur Hauptfrage, denn ohne Platz für die Geräte lässt sich die Lösung in diesem Haus nicht umsetzen.

Wie viel Abstand braucht das Gerät im Hinterhof?

Bei einem Gerät mit 50 dB Schallleistung in der Hofecke sind es im allgemeinen Wohngebiet 4,5 m bis zum Nachbarfenster. Im Hof kommt es auf die Wände an, weil sie Schall zurückwerfen. Der LAI-Leitfaden rechnet vor einer Wand 3 dB und in der Ecke 6 dB dazu.

Aufstellung, Gerät mit 50 dB	Rechenwert	Reines Wohngebiet	Allgemeines Wohngebiet	Misch-, Kern-, urbanes Gebiet
frei stehend	50 dB	3,9 m	1,9 m	1,0 m
vor einer Wand	53 dB	5,9 m	3,0 m	1,4 m
in der Ecke	56 dB	8,6 m	4,5 m	2,2 m

Die Abstände stammen aus der Kurzfassung des LAI-Leitfadens vom 28.08.2023 und gelten bei direkter Sichtverbindung; ohne Sicht auf das Fenster zieht der Leitfaden 15 dB ab. Gemessen wird 0,5 m vor dem geöffneten Fenster, nachts gelten im allgemeinen Wohngebiet 40 dB(A). Für den Lärm bleibt der Betreiber verantwortlich. Wir rechnen den Schall am tatsächlichen Nachbarfenster nach, die Herleitung steht beim Thema Lautstärke und Abstand.

Geht Grundwasser auch in einem so dichten Viertel?

Rechtlich ja, nur fehlt in einem so dichten Viertel oft der Platz. Für Brunnen braucht es zwei Bohrstellen auf dem eigenen Grund und eine Zufahrt für das Bohrgerät, und in vielen Höfen gibt es beides nicht. Die Stadt nennt für das Grundwasser im Mittel etwa 12 °C und im Zentrum bis 20 °C, unsere Stichprobe liegt im Bezirk meist bei 12 bis 14 °C.

Merkmal, Stichprobe mit 93 Punkten	Häufigste Klassen
Flurabstand	über 5 bis 10 m: 47 %; über 2 bis 5 m: 23 %; über 10 bis 15 m: 23 %
Grundwassertemperatur	über 13 bis 14 °C: 34 %; über 12 bis 13 °C: 29 %
Thermische Leistung bei 10 m Brunnenabstand	über 10 bis 20 kW: 25 %; über 20 bis 50 kW: 23 %

Das ist unsere Auswertung des Geoportals der Stadt, für Ihr Grundstück zählt die Grundwasserauskunft. Die Leistungsklasse beschreibt nur ein Merkmal im Portal, ein Haus legen wir damit nicht aus. Östlich der Isar fließt das Grundwasser von Südost nach Nordwest, und das Merkblatt der Stadt rät zum Förderbrunnen im Süden und zum Sickerbrunnen im Norden.

Bis 50 kW läuft die Erlaubnis über das Sachgebiet Wasserrecht im Referat für Klima- und Umweltschutz (RKU); die Erlaubnis gilt als erteilt, wenn nicht binnen 3 Monaten entschieden ist. Wann sich ein Brunnen trotz allem lohnt, steht bei der Grundwasser-Wärmepumpe.

Was heißt das Baujahr für die Wahl der Heizung?

Zuerst hängt die Wahl an der Fernwärme und danach am Platz, das Baujahr bestimmt vor allem, was wir im Haus zuerst ansehen. Die Einordnung ist unsere Einschätzung aus dem Bestand, die Anteile stammen aus der Wohnungsmarktbeobachtung, Daten 2021.

Haus	Anteil an den Wohngebäuden	Zuerst prüfen	Meist naheliegend
Altbau vor 1949, oft mit Etagenheizungen	57,4 %	Fernwärme, Ensemble, Schächte	Fernwärme, wenn sie anliegt; sonst Luft-Wasser mit Aufstellung im Hof
Bau von 1949 bis 1968	20,6 %	Vorlauftemperatur, Heizkörper	Luft-Wasser oder Fernwärme
Bau von 1969 bis 1978	3,3 %	Zustand der Heizkreise	Fernwärme oder Luft-Wasser
Bau ab 1979	18,7 %	Heizflächen, Tiefgarage und Technikraum	Luft-Wasser, im Einzelfall Grundwasser

Das Baujahr allein entscheidet nicht über die Effizienz, im Feldtest des Fraunhofer ISE (Auswertung 2024) fand sich kein Zusammenhang, wohl aber einer mit der Heizkreistemperatur. Darum stellen wir an einem kalten Tag den Vorlauf auf 55 °C und die Thermostate auf Stufe 3. Werden dabei alle Räume warm, kommt die Wärmepumpe infrage, andernfalls ersetzen wir einzelne Heizkörper. Die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz nennt je Stück 326 bis 1.207 €, im Median 642 € (Stand 2025). Mehr dazu steht auf der Seite zur Vorlauftemperatur.

Nicht passend ist die Wärmepumpe dort, wo Heizwasser schon am Haus liegt, im Hof kein Platz ist und die Wohnungen keine gemeinsamen Leitungen haben. Da wird der Umbau teuer, und ein Zuschuss der Stadt fällt ohnehin weg.

Wie prüfen wir die Hochwasserlage?

Wir sehen uns jede Adresse im UmweltAtlas des Landesamts für Umwelt (LfU) an, weil nur ein kleiner Teil des Bezirks betroffen ist. Nach unserer Auswertung liegen 2,4 % der Bezirksfläche im HQ100, also im statistisch hundertjährlichen Hochwasser, und 0,9 % im festgesetzten Überschwemmungsgebiet. Weitere 4,7 % liegen hinter Schutzanlagen. In solchen Lagen stellen wir das Außengerät nicht in Bodennähe; das ist unsere fachliche Folgerung und keine Vorschrift.

Wie es jenseits der Hangkante und Richtung Osten aussieht

In der Innenstadt spielt das Dampfnetz eine ähnlich große Rolle. In Bogenhausen stehen dagegen weit mehr Einfamilienhäuser, und das dezentrale Gebiet ist deutlich größer. Oberhalb der Hangkante geht es in Giesing und Harlaching weiter.

Nach Osten schließen Berg am Laim und Trudering an, wo die Dampfnetz-Umstellung nur noch Teile von Berg am Laim betrifft. Auch Ramersdorf und Perlach grenzen an den Bezirk, mit dem Heizwassernetz Perlach, das von der Dampfumstellung nicht betroffen ist.

Welche Angaben uns bei einer Eigentümergemeinschaft helfen

Nennen Sie uns die Adresse, damit wir die Fernwärme und die Ensemble-Lage vorab prüfen können, und legen Sie die letzte Gasabrechnung bereit. In einer Eigentümergemeinschaft hilft uns zusätzlich die Zahl der Wohnungen und, ob sie selbst genutzt oder vermietet sind. Der erste Termin kostet nichts, und eine Antwort bekommen Sie innerhalb eines Werktags, über das Formular oder an kontakt@waermepumpe-in-muenchen.de.

Häufige Fragen

Muss ich in Haidhausen an die Fernwärme, wenn sie in meiner Straße liegt?

Nein. Der Wärmeplan der Stadt ist nicht außenrechtsverbindlich, und einen Anschlusszwang strebt München nicht an. Wenn Fernwärme an Ihrer Adresse vorhanden oder möglich ist, entfällt allerdings das städtische Förderprogramm.

Zahlt die Stadt München in der Au einen Zuschuss zur Wärmepumpe?

Nein, sobald an der Adresse Fernwärme vorhanden oder möglich ist. Dann entfallen Grund- und Zusatzförderung des Förderprogramms Klimaneutrale Gebäude. Die Auskunft dazu geben die SWM, und in einem Bezirk mit 63 % Wärmenetz-Fläche holen wir sie vor allen anderen Schritten ein.

Zählt eine Gas-Etagenheizung für den Klimabonus der KfW?

Ja, eine funktionstüchtige Gas-Etagenheizung zählt ohne Altersgrenze, wenn Sie die Wohnung selbst nutzen. Bei einem Antrag bis 31.01.2027 sind das 16 Prozentpunkte. Für eine vermietete Wohnung gibt es 30 % und keine Boni.

Braucht ein Herbergshaus in der Au eine Denkmalerlaubnis für die Wärmepumpe?

Ja, wenn das Haus ein Denkmal ist oder das Gerät im Ensemble das Erscheinungsbild beeinflusst. Die Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG ist kostenlos, hat keine feste Frist und muss vor Beginn vorliegen.

Wie warm ist das Grundwasser unter Haidhausen?

Etwa 12 °C nennt die Stadt im Mittel, im Zentrum bis 20 °C. Von unseren 93 Stichprobenpunkten im Bezirk fallen 34 % in die Klasse über 13 bis 14 °C und 29 % in die Klasse über 12 bis 13 °C. Für Ihr Grundstück zählt die Grundwasserauskunft der Stadt.

Wie tief steht das Grundwasser in der Au und in Haidhausen?

47 % der Stichprobenpunkte liegen bei einem Flurabstand von über 5 bis 10 m, je 23 % bei über 2 bis 5 m und über 10 bis 15 m. Flurabstand ist die Strecke von der Geländeoberkante bis zum Grundwasser.

Darf das Außengerät in Haidhausen in den Vorgarten?

Nein, bauliche Anlagen sind im Münchner Vorgarten grundsätzlich unzulässig, auch verfahrensfreie. Eine Ausnahme gibt es nur auf schriftlichen Antrag bei besonderen Gründen, mit deutlich untergeordneten Einbauten und möglichst bis 1,50 m Höhe.

Wie viel Abstand braucht ein Außengerät in der Hofecke?

4,5 m zum Nachbarfenster im allgemeinen Wohngebiet, wenn das Gerät 50 dB leistet und direkte Sichtverbindung besteht. Die Ecke schlägt nach dem LAI-Leitfaden 6 dB auf, gerechnet wird also mit 56 dB. Im Misch- oder urbanen Gebiet sind es 2,2 m.

Reicht in der Eigentümergemeinschaft eine Mehrheit für die zentrale Wärmepumpe?

Ja, beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Alle zahlen, wenn mehr als zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Anteile zustimmen. Wie der Heizungstausch nach dem WEG einzustufen ist, gilt juristisch noch als offen.

Gilt in der Unteren Au eine Erhaltungssatzung?

Ja, das Gebiet Untere Au/Untergiesing steht seit 21.02.2026 auf der Liste der Stadt. Ob Ihre Adresse darin liegt und was das für den Heizungstausch heißt, fragen Sie vor dem Auftrag bei der Bestandssicherung im Sozialreferat.

Hände mit Bleistift und Zollstock über einem Grundriss auf einem Holztisch in einer holzvertäfelten Stube, daneben eine Tasse

Unverbindlich, Antwort innerhalb eines Werktags

Wärmepumpe für Ihr Haus in München-Au und Haidhausen

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