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Heizungs- und Wärmetechnik

Gebäudemodernisierungsgesetz: Was das neue Heizungsgesetz in München ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit 29.07.2026 auch für Hausbesitzer in München. Die 65-Prozent-Pflicht ist entfallen, neue Gas- und Ölheizungen brauchen ab 2029 mindestens 10 % Bioanteil.

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Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist seit dem 29.07.2026 in Kraft und löst das frühere Gebäudeenergiegesetz ab, das die meisten als Heizungsgesetz kennen (BGBl. 2026 I Nr. 226). Wer heute in München eine Heizung einbaut, muss keine 65 % erneuerbare Energie mehr nachweisen. Die §§ 71 bis 73 sind weggefallen, mit ihnen die Beratungspflicht und die Betriebsverbote für alte Kessel.

Neu ist die Biotreppe in § 43, die nur neu eingebaute Gas- und Ölheizungen trifft. Für die Wärmepumpe ändert das Gesetz wenig, denn sie war vorher zulässig und ist es weiter. Geändert hat sich auch die Förderung, die eigenen Regeln folgt und die 65 % als Bedingung behalten hat.

Für den Heizungstausch gelten diese Regelungen, Stand 05.11.2026.

Regelung	Was seit dem 29.07.2026 gilt	Vorschrift
65 % erneuerbare Energie beim Heizungstausch	als Pflicht entfallen, nur noch Bedingung der Förderung	§§ 71 bis 73 GModG; BEG-Richtlinie Anlage 3
Beratung vor Einbau einer Gas- oder Ölheizung	entfallen	GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226
Betriebsverbot für alte Kessel, auch nach 30 Jahren	entfallen	§ 72 GModG
Bioanteil bei neu eingebauter Gas- oder Ölheizung	10 % ab 2029, steigend bis 60 % ab 2040	§ 43 GModG
Neubau	§§ 42 bis 45 gelten entsprechend, Pflichten für Nullemissionsgebäude erst ab 2030	§ 10, § 10a GModG
Betriebsprüfung der Wärmepumpe	nur ab 6 Wohnungen	§ 60a GModG
Hydraulischer Abgleich als Gesetzespflicht	nur ab 6 Wohnungen, für den KfW-Zuschuss immer	§ 60c GModG; BEG-Richtlinie Anlage 3

Beim Lesen von Angeboten hilft es, Gesetzespflicht und Förderbedingung auseinanderzuhalten, denn die 65 % kommen nur noch in der zweiten Gruppe vor.

Gilt die 65-Prozent-Regel noch?

Nein, als gesetzliche Pflicht gilt sie seit dem 29.07.2026 nicht mehr. § 71 GModG ist weggefallen, und § 42 Abs. 2 lässt beim Heizungsersatz zehn Wege zu, darunter Gas, Öl, Flüssiggas, Wärmepumpe, Hybrid und Wärmenetz.

Aus der Förderung ist die Zahl nicht verschwunden. In den technischen Bedingungen der Bundesförderung stehen 65 % erneuerbar weiter als Voraussetzung für den Zuschuss, neben einer Jahresarbeitszahl von mindestens 3,0 und dem hydraulischen Abgleich nach Verfahren B (BEG-Richtlinie, Anlage 3). Mit der Jahresarbeitszahl ist die im Jahresmittel erzeugte Wärme je Kilowattstunde Strom gemeint. Was das in Euro bedeutet, rechnen wir auf der Seite zur Wärmepumpen-Förderung in München vor.

Darf ich noch eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen?

Ja, das Gesetz erlaubt es, und eine Beratung davor ist nicht mehr vorgeschrieben. Wer nach dem 29.07.2026 neu einbaut, übernimmt als Betreiber aber eine steigende Pflicht zum Bioanteil (§ 43 Abs. 1 und 6). Anerkannt sind Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, oranger und türkiser Wasserstoff.

Für ein Haus, das im Jahr 20.000 kWh Gas verbraucht, haben wir die Treppe in Kilowattstunden umgerechnet.

Ab	Mindestanteil nach § 43 GModG	Davon bei 20.000 kWh im Jahr, rechnerisch
01.01.2029	10 %	2.000 kWh
01.01.2030	15 %	3.000 kWh
01.01.2035	30 %	6.000 kWh
01.01.2040	60 %	12.000 kWh

Was diese Brennstoffe 2029 oder 2040 kosten, weiß heute niemand, deshalb rechnen wir keinen Preis vor. Fragen Sie vor der Entscheidung für einen neuen Kessel Ihren Versorger, ob er den Anteil liefert und zu welchen Bedingungen. Für 2029 bis 2034 lässt § 43 Abs. 3 auch eine Solarfläche als Ersatz gelten, nämlich 0,04 m² je m² Nutzfläche bis 2 Wohnungen und 0,03 m² darüber, bei 150 m² Nutzfläche rechnerisch 6 m².

An den Lieferanten richtet sich § 42a. Die Vorschrift verlangt, bis zum 01.12.2026 ein eigenes Gesetz zur Grüngasquote vorzulegen, und ab 2045 vollständig klimaneutrale Brennstoffe. Ein Startjahr für die Quote steht dort nicht.

Eine Hybridheizung erfüllt die Treppe, wenn die Wärmepumpe im Teillastpunkt A mindestens 30 % der Leistung des Spitzenlasterzeugers schafft, bivalent-alternativ mindestens 40 % (§ 43 Abs. 5 GModG). Laut Bundesverband Wärmepumpe ist die Hybridheizung allerdings nur in wenigen Fällen nötig, und wir prüfen zuerst, ob die Wärmepumpe allein reicht.

Muss meine alte Heizung raus?

Nein, die Betriebsverbote sind entfallen, auch das Verbot nach 30 Jahren in § 72. Ein funktionierender Kessel darf weiterlaufen, und die Biotreppe betrifft ihn nicht, weil sie nur für nach dem 29.07.2026 neu eingebaute Heizungen gilt.

Eine Staffel mit Daten gibt es bei der Förderung, die sich nach dem Antragstag richtet. Der Klimageschwindigkeitsbonus beträgt bei Antrag bis 31.01.2027 noch 16 Prozentpunkte, bis 31.07.2027 dann 12, bis 31.01.2028 dann 8, bis 31.07.2028 dann 4 und danach keine. Er steht nur Selbstnutzern zu; bei Öl und Gas-Etagenheizung gibt es keine Altersgrenze, eine andere Gasheizung muss mindestens 20 Jahre vor dem Antrag in Betrieb gegangen sein.

Wer seinen Kessel weiterlaufen lassen will, verletzt also kein Gesetz. Wir rechnen ihm trotzdem gern vor, was der spätere Antrag an Zuschuss kostet, und dann entscheidet er selbst. Den Ablauf vom Antrag bis zum Rückbau beschreiben wir unter Heizung tauschen in München.

Heizungsbauer von hinten baut im Keller einen alten Gaskessel aus, auf einer Decke liegen Winkelschleifer und Rohrzange

Was gilt in München zusätzlich zum Bundesgesetz?

Eine zusätzliche Heizungspflicht der Stadt gibt es nach unserem Stand vom 05.11.2026 nicht. Der Wärmeplan München vom 29.04.2026 hat keine Außenrechtsverbindlichkeit und setzt keinen Stichtag für den Einbau, einen Anschlusszwang an die Fernwärme strebt die Stadt nicht an. Auch die Wärmesatzung vom 08.12.2025 wirkt nur verwaltungsintern.

Betroffen von der Wahl zwischen Kessel und Wärmepumpe sind in München viele Eigentümer. Von den 83.089 Ein- und Zweifamilienhäusern heizen nach unserer Auswertung des Zensus 2022 62,3 % mit Gas und 18,9 % mit Heizöl, Solar und Wärmepumpe zusammen kommen auf 6,0 %.

Eigene Münchner Regeln betreffen den Aufstellort und das Geld. Für das Außengerät gilt bayerisches Baurecht mit den Vorgaben der Lokalbaukommission, was wir unter Genehmigung in München aufschlüsseln. Beim Zuschuss kommt das Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude dazu, dessen Antrag vor dem Auftrag und vor dem KfW-Antrag liegen muss. Im Umland gilt dieses Programm nicht.

Hoher weißer Warmwasser-Speicher mit Luftkanal im Hauswirtschaftskeller, daneben Waschmaschine und Vorratsregal

Neue Gasheizung oder Wärmepumpe, was kommt am Ende günstiger?

Im Einbau ist die Gasheizung günstiger, im Betrieb die gut laufende Wärmepumpe. Läuft die Wärmepumpe schlecht, bleibt vom Vorteil im Betrieb kaum etwas übrig.

Beispiel. Angenommen, Sie nutzen Ihr Haus selbst, verbrauchen 20.000 kWh Gas im Jahr, und der alte Gaskessel läuft seit mehr als 20 Jahren. Die Einbaupreise stammen aus der Marktumfrage der Verbraucherzentrale Energieberatung (Preise 06/2026, abgelesen und gerundet); es sind keine Münchner Preise und keine Preise von uns. Beim Betrieb rechnen wir mit 90 % Kesselnutzung, also 18.000 kWh Wärme, und mit den BDEW-Preisen vom 01.10.2026.

Posten	Neue Gasheizung	Wärmepumpe, Jahresarbeitszahl 3,4	Wärmepumpe, Jahresarbeitszahl 2,6
Einbau, Marktpreis	16.000 €	36.000 €	36.000 €
KfW-Zuschuss, Antrag bis 31.01.2027, 46 % von 28.000 €	nicht angesetzt	12.880 €	12.880 €
Bleibt zu zahlen, rechnerisch	16.000 €	23.120 €	23.120 €
Energie im Jahr	2.770 € (Gas 13,83 ct/kWh)	1.540 € (5.300 kWh Heizstrom, 29,0 ct/kWh)	2.690 € (6.900 kWh Strom, 38,9 ct/kWh)

Die Wärmepumpe kostet in diesem Beispiel rechnerisch 7.120 € mehr. Bei Jahresarbeitszahl 3,4 spart sie rund 1.230 € im Jahr, der Mehrpreis ist damit nach knapp sechs Jahren ausgeglichen. Bei 2,6 sind es rund 80 € im Jahr, und über die Energiekosten kommt der Mehrpreis dann nicht mehr herein.

Die 3,4 ist das Mittel, die 2,6 der untere Wert von 49 Außenluft-Anlagen im Feldtest des Fraunhofer ISE (Auswertung 2024). Eine Anlage, die schon rechnerisch unter 3,0 liegt, erfüllt die Förderbedingung nicht; die 2,6 steht hier für eine Anlage, die im Betrieb schlechter läuft als geplant. Meist liegt das an der Heizkreistemperatur, und die prüfen wir vor dem Angebot.

Nicht eingerechnet sind die Wartung, der Bioanteil ab 2029 und künftige Preisänderungen. Der CO₂-Preis liegt 2026 im Korridor von 55 bis 65 € je Tonne, für 2027 gibt es noch kein geltendes Recht, deshalb treffen wir dazu keine Aussage. Mit Ihren eigenen Werten können Sie das im Heizkosten-Vergleich durchspielen.

Was ändert sich für Vermieter und Eigentümergemeinschaften?

Vermieter dürfen nach § 559e BGB 10 % der Kosten auf die Miete umlegen, höchstens 0,50 € je m² in 6 Jahren. Voll angesetzt werden die Kosten einer Wärmepumpe nach § 559f BGB nur mit nachgewiesener Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, sonst nur zur Hälfte. Davon nennt das Gesetz Ausnahmen, etwa für Häuser, die nach 1996 errichtet wurden. Vom KfW-Zuschuss bekommt eine vermietete Wohneinheit 30 % ohne Boni.

Wer eine vermietete Wohnung mit einer neuen Gas- oder Ölheizung versorgt, trägt hälftig ab 01.01.2028 Netzentgelte und CO₂-Kosten, ab 01.01.2029 auch die biogenen Anteile bis 30 % (§ 5a Abs. 3 CO2KostAufG). Diese Kosten müssen Vermieter im Vergleich von oben zusätzlich ansetzen.

Ab 6 Wohnungen kommen drei Pflichten aus dem GModG hinzu.

Betriebsprüfung der Wärmepumpe (§ 60a): nach einer Heizperiode, spätestens 2 Jahre nach Inbetriebnahme, bei Einbau nach dem 31.12.2023.
Heizungsprüfung (§ 60b): Altanlagen mit Einbau vor dem 01.10.2009 sind bis zum 30.09.2027 zu prüfen.
Hydraulischer Abgleich (§ 60c): nach Verfahren B oder gleichwertig.

In der Eigentümergemeinschaft reicht für den Beschluss die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Alle zahlen mit, wenn mehr als zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Anteile zustimmen, und wie der Heizungstausch einzustufen ist, gilt juristisch als offen (§§ 20, 21, 25 WEG). Wir erklären diese Regeln als Fachbetrieb und ersetzen keine Rechtsberatung; was wir im Haus vorbereiten, steht unter Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.

Was schreibt das Gesetz beim Neubau vor?

Beim Neubau gelten die §§ 42 bis 45 entsprechend, die 65-Prozent-Vorgabe ist also auch dort entfallen (§ 10 GModG). Pflichten für Nullemissionsgebäude greifen erst ab 2030 (§ 10a GModG).

Wie vergleichen wir Kessel und Wärmepumpe für Ihr Haus?

Ob ein neuer Kessel oder eine Wärmepumpe zu Ihrem Haus passt, rechnen wir beim ersten Termin mit Ihren Verbrauchswerten durch, und dieser Termin kostet nichts. Legen Sie die letzten zwei Gasabrechnungen oder Ölrechnungen und das Baujahr des Kessels bereit. Beides können Sie über das Formular oder an kontakt@waermepumpe-in-muenchen.de schicken, innerhalb eines Werktags haben Sie unsere Antwort.

Häufige Fragen

Seit wann gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz?

29.07.2026 ist der Tag des Inkrafttretens, verkündet im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226. Das Gesetz löst das frühere Gebäudeenergiegesetz ab, das im Alltag meist Heizungsgesetz heißt.

Gilt die 65-Prozent-Regel 2026 noch?

Nein, als gesetzliche Pflicht ist sie mit den §§ 71 bis 73 entfallen. Die 65 % erneuerbar stehen nur noch in den technischen Bedingungen der Bundesförderung nach Anlage 3 der BEG-Richtlinie.

Muss ich meine Gasheizung nach 30 Jahren austauschen?

Nein, das Betriebsverbot nach 30 Jahren in § 72 ist weggefallen. Ein funktionierender Kessel darf weiterlaufen, auch ein älterer, und ein gesetzlicher Stichtag für den Tausch besteht nicht.

Darf ich 2027 noch eine neue Gasheizung einbauen?

Ja, § 42 Abs. 2 GModG lässt das zu, und eine Beratung davor ist nicht mehr vorgeschrieben. Als Betreiber müssen Sie dann ab 01.01.2029 die Biotreppe nach § 43 einhalten.

Wie hoch ist die Biotreppe für neue Heizungen?

10 % ab 01.01.2029, 15 % ab 01.01.2030, 30 % ab 01.01.2035 und 60 % ab 01.01.2040. Sie gilt für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29.07.2026 neu eingebaut werden (§ 43 GModG).

Gilt die Biotreppe auch für meine vorhandene Ölheizung?

Nein, sie trifft nur Heizungen, die nach dem 29.07.2026 neu eingebaut werden. Wer seinen alten Ölkessel weiterbetreibt, hat nach § 43 GModG keine Pflicht zum Bioanteil.

Zählt eine Hybridheizung als Erfüllung der Biotreppe?

Ja, wenn die Wärmepumpe im Teillastpunkt A mindestens 30 % der Leistung des Spitzenlasterzeugers schafft, bivalent-alternativ mindestens 40 %. So steht es in § 43 Abs. 5 GModG.

Hat München eigene Pflichten für den Heizungstausch?

Nein, nach unserem Stand vom 05.11.2026 nicht. Der Wärmeplan vom 29.04.2026 hat keine Außenrechtsverbindlichkeit, und einen Anschlusszwang an die Fernwärme strebt die Stadt für München nicht an.

Darf ich als Vermieter die Wärmepumpe auf die Miete umlegen?

Ja, 10 % der Kosten, höchstens 0,50 € je m² in 6 Jahren (§ 559e BGB). Voll anrechenbar sind die Kosten nur mit nachgewiesener Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 (§ 559f BGB).

Schreibt das Gesetz im Einfamilienhaus eine regelmäßige Prüfung der Wärmepumpe vor?

Nein, die Betriebsprüfung nach § 60a GModG gilt erst ab 6 Wohnungen oder Nutzungseinheiten. Eine Wartung ist im kleinen Haus trotzdem sinnvoll, sie ist dort aber keine Pflicht aus diesem Gesetz.

Hände mit Bleistift und Zollstock über einem Grundriss auf einem Holztisch in einer holzvertäfelten Stube, daneben eine Tasse

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Wärmepumpe für Ihr Haus in München

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